12月14日召开的中央政治局会议,作为中央经济工作会议之前的定调会,对明年的经济工作提出总的要求和政策的着力点,为即将召开的中央经济工作会议确定一个政策基调。
中央政治局会议谈及明年的经济工作,在政策目标上,将“稳增长、调结构、惠民生、防风险”视为明年经济工作的核心目标,并且将“稳增长”仍然排在第一位。而“稳增长”的关键则在于能否如会议所提出的。
“抓住关键点、打好歼灭战”。其中,房地产市场能否稳定,可谓关键的关键。
继11月10日中央财经领导小组会议上发出“化解房地产库存”的信号之后,本次政治局会议再次明确提出“要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。”
这意味着,面对房地产供应结构性过剩的巨大挑战,2016年,在房地产政策层面,中央将通过力度很大的组合拳帮助稳定房地产的预期,从而在某种程度上稳定中国经济,避免房地产投资的持续下滑的风险蔓延到金融领域,引发系统性的金融风险。
从今年前11个月中国经济与房地产投资的表现看,今年经济持续下滑,房地产投资的明显下滑是主要原因之一。
尽管受今年“两会”以来房地产刺激政策的影响,包括一线城市在内的部分城市,房地产销售回暖的迹象很明显,但房地产投资却仍然持续下滑,到了11月份,房地产投资的增速下滑至1.3%的低点,已经连续22个月下滑。
1-11月份,房屋新开工面积140569万平方米,下降14.7%,降幅扩大0.8个百分点。其中,住宅新开工面积97077万平方米,下降15.3%。房屋竣工面积72413万平方米,下降3.5%。
而商品房待售面积在10月末68632万平方米的基础上再创历史新高,达到了69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。
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待售住房库存量高企,尤其是三四线城市去库存化压力极大,这个问题依然没有解决。
机构数据显示,目前70个大中城市中,去库存周期超过12个月的城市多达27个,其中北海去库存周期高达30.1个月,烟台26.4个月,荆门25.5个月,呼和浩特24.9个月,三亚也多达23个月。
社科院报告则表明,当下房企库存高企,去化压力增大,商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房库存去化就需23至24个月。
销售和投资冰火两重天的背后,折射出中国绝大多数的城市住房供应严重过剩的事实。
回顾中国房地产调控政策的变迁,从过去最早的“抑制房价过快上涨”,到后来的“增加有效供给”,到今天的“化解库存”,说明中国房地产已经迎来了真正的行业转折点:住房已经从以前的短缺到了今天的过剩。
在中国住房进入过剩阶段之后,房地产作为中国经济最重要拉动力的好日子基本已经结束,房地产已经从中国经济增长的引擎很有可能成为中国经济的拖累。
中国住建部提供的数据显示,包括农村在内,中国自有房比例已经高达89%。
无论中国的房价怎么涨,总会有一些房地产泡沫即将破裂,房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手,毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄。
事实上,如果剔除通货膨胀的因素,二十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。
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说十年后房子便宜,是相对人均收入而言的,比如现在人均月收入是3000元、房屋均价是每平方8500元,而十年后人均月收入是1万元时,房屋均价可能是每平方12000元,相对而言,房屋的价格当然比现在便宜多了,因此,现在高价买的房屋放到十年后非但不保值增值,还会严重贬值!
对比古今中外房价,中国现在的房价处在房价最高时期,以目前的房价,一个年收入8万元的家庭,全家不吃不喝整整15年才能买得起一套100平米的三居室普通商品房,这个代价是非常高的。
房价如果继续上涨,社会各方面都无法承受,既然无法承受,房价就失去了上涨的动力,也就是说现在的房价,相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。
中国已经实施了十几年的“土地财政”政策,随着“地王”时代的结束,“卖地财政”越来越难以为继,政府部门开始转变思路,将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变。
也就是向房屋持有人征收’物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入,这无疑会增加房屋所有人的持有成本,降低房屋作为家庭财富的吸引力。
著名离岸资产配置专家刘磊认为,未来房地产市场另一个不利因素是人口红利的消失。
根据统计数据,中国0~14岁人口比重从上个世纪六七十年代到现在一路下滑,到2010年已经降为16.6%。在未来10年,中国23~28岁的生育旺盛期女性的数量将萎缩44.3%,如果生育率没有明显提升,0~14岁人口占总人口的比例将降至10%以下。
对此,人口学者判断,中国人口负增长的大势已定,21世纪中国面临的最大风险就是人口负增长造成的风险。即使现在开放了对二孩的限制,但就目前抚养一个孩子的耗费与居民收入的矛盾,也很难令政策带来拉动人口增长的效果。
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中国社会现在已经步入“老龄化”国家,再过十年,中国社会将会更加衰老,年轻人将成为“稀缺”一代,对房屋的需求将会大幅度降低。
目前的社会中坚是60后、70后的这批人,这些人的消费能力和购买力无疑是整个社会中最强的,市场上购买别墅和豪车的基本上都是这批人,这些人中的许多人现在拥有不止一套高档商品房,而这批人的后代恰恰都是“独一代(独生子女一代)”。
十几年后“独一代们”也长大成人了,这些“独一代”从父母和祖父母那里继承的房屋将达到“人均三套房”的水平,请问“独一代”如何消耗这些房屋呢?只能或租或卖吧?可是指望同为“独一代”的同龄人互相“接盘”无疑是天方夜谭!
财政部最新发布的数据表明:今年1月到8月,全国国有土地使用权出让收入17599亿元,同比减少10950亿元,下降38.4%。如此大规模和大幅度的下滑,史所罕见。地方政府的钱袋子瘪了许多,持续多年的土地财政正面临着严重挑战。
我国政府收入,主要分为一般公共预算收入和政府性基金预算收入。
且看今年1月到8月的情况:全国一般公共预算收入103521亿元,同口径增长5.2%,其中地方本级一般公共预算收入4993亿元,同口径增长2.3%;全国政府性基金预算收入23399亿元,同口径下降29.8%,其中地方本级政府性基金预算收入20764亿元,同口径下降32.8%;全国一般公共预算支出102864亿元,同口径增长13.5%,其中地方一般公共预算支出10745亿元,同口径增长23.16%。
从结构上看,全国政府性基金预算收入占政府总收入的近二成,其中土地出让金占全国政府性基金预算收入的七成多。
土地出让金是地方本级公共预算收入的三倍多,可见地方政府高度依赖卖地款。地方公共预算支出总额比收入总额多了一倍多,严重入不敷出。
从增幅上看,地方政府公共预算支出增幅是收入增幅的10倍!加之地方政府性基金预算收入大降三成多,其中土地出让金大降近四成,地方政府的日子实在难过。
进入本世纪以来,我国房地产市场经历了飞跃式发展,土地出让金也呈暴发式增长,从2001年的1295亿元,持续增长至2014年的42606亿元,暴增32倍,年均复合增长率约25%。
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随着“地王”时代的结束,“卖地财政”越来越难以为继,政府部门开始转变思路,将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变。
也就是向房屋持有人征收’物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入,这无疑会增加房屋所有人的持有成本,降低房屋作为家庭财富的吸引力。
从地方债务对土地财政依赖程度来推测,从长期看地方有可能在商品住房上达到双极限:
即一方面有可能将地价房价抬高到极限,另一方面又有可能将居住用地的供应源源不断地维持到极限。从种种迹象看,特别是从住房库存数据看,这个双极限或许正在逼近。
此外,那些目前全国经济发达的地区,持续吸引外来人口流入,是促使房价不断走高的主要因素之一。
但是随着区域经济开发步伐的加大和产业资本向欠发达地区的转移,经济发达地区的总人口在十年内会出现此消彼涨的趋势。
2010年开始的“用工荒”已经是一个苗头,预计十年内经济发达地区的外来人口将会是负增长的趋势,一线人口的负增长会导致房屋需求减少,进而促使房价走疲、甚至下降。
从海外众多国家房产价格历史走势和减息周期(释放流动性)的关系来看,可以得出这样的结论:
如果房价处于历史高位,且房屋空置率居高不下(创新高)、租金回报低(创新低),交易量锐减的情况下进行市场救市,如降息,恰恰是为了规避市场的硬着陆、市场转向甚至是价格剧烈下挫的开始。
综上所述,由之前大规模资本去追求高增长的房产,应该转向了资本合理分流,追求回报周期稳定,回报率稳定的投资产品。