汤臣集团地产主业遇发展瓶颈 卖楼改善财务状况

蒹葭

　　以打造豪宅项目著称的汤臣集团近日抛售了天津的项目，从而引发市场关注，在此次出售之后，汤臣集团的地产业务仅限上海，且存货有限，这对于一家开发商的未来发展来说略显尴尬。汤臣集团坦言，出售天津物业是为了改善财务状况，在多元化发展还未见成效之时，汤臣集团错失房地产黄金发展机遇的遗憾也越发凸显。

　　抛售营收主力军

　　7月2日晚间，招商蛇口发布公告称，旗下全资子公司天津招胜房地产有限公司(以下简称“天津招胜”)将以20.16亿元收购天津汤臣建设有限公司(以下简称“天津汤臣”)100%股权，这也意味着以豪宅著称的汤臣集团将退出天津。

　　据了解，天津汤臣的原股东是汤臣集团有限公司，转让前，天津汤臣持有天津津湾房产建设有限公司(以下简称“津湾建设”)75%的股权。2010年，天津汤臣以其当时持有的天津津湾置业有限公司(以下简称“天津置业”)51%的股权和津湾建设75%的股权参与开发了位于天津市和平区中心区域津湾广场第二期住宅项目“汤臣津湾一品”以及商业项目“One Mall”。据汤臣集团官网介绍，津湾广场第二期共有三栋高楼，总建筑面积达52万平方米，地上建筑面积37万平方米，地下建筑面积15万平方米。

　　持有津湾建设剩余25%股权的是天津金融城开发有限公司，而天津汤臣所持有51%股权的天津置业则早在2016年10月24日，以11.73亿元的价格出售给了温州中保世纪。公开资料显示，津湾建设持有津湾广场二期一栋70层的高楼“汤臣京津中心”，总楼面面积约为20.95万平方米。天津汤臣曾在公告中表示，此番出售将使公司收益约4.73亿元。

　　经过这两次出让，汤臣集团彻底退出了天津市场。汤臣集团2016年年报数据显示，2016年津湾广场二期项目的住宅部分“汤臣津湾一品”已销售了65%的总可销售楼面面积，并收入20.12亿港元，占汤臣集团经营收益总额约48.21%，此外，位于上海浦东及澳门的项目收益占集团经营总收益分别为32.02%和16.87%，不难看出，“汤臣津湾一品”项目在汤臣集团的经营过程中，拥有着举足轻重的地位。

　　此前，汤臣集团还在2016年年报中预期，天津市的商业及办公大楼将会在2017年带来显著利润。并称，随着中国内地预期经济增长，符合高收入中产阶层人士及高资产净值人士所需求的物业市场仍具备增长潜力，因此位于天津市的津湾广场投资是集团策略上的重要部署。

　　忍痛割肉源起现金流

　　北京商报记者注意到，在汤臣集团两次出售股权的公告中，对出售贡献了其近半营收的天津项目的原因，做出了相同的解释。汤臣集团称，出售事项将有助其变现相关资产的投资潜力，进一步加强集团现金流及财务状况。

　　根据汤臣集团2016年年报数据显示，汤臣集团2016年经营收益总额为41.74亿港元，相比2015年的27.39亿港元，同比增长52.42%。然而，收益大增的汤臣集团现金流状况则逊色了许多，截至2016年底，汤臣集团的现金及现金等价物为28.82亿港元，同比仅增加3.65%。

　　对此，汤臣集团在年报中解释道，现金流的净额增加来自于收取待售物业的销售收益、新增借款以及出售一家合资企业权益所收取的按金。然而，现金及现金等价物的部分金额已被偿还借款所抵消。年报显示，2016年汤臣集团负债85.64亿港元，偿还借款37.53亿港元。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进称，对于豪宅物业的开发商来说，通过此类股权转让有助于更好地回笼资金，同时也有助于寻找新的投资机会。

　　经过此番出售，目前汤臣集团仅剩上海和澳门两地还有可以出售的物业。2016年年报显示，除了上海市汤臣一品1.42万平方米的可出售面积以及在上海市金桥-张江项目中的一块30.07万平方米的土地外，汤臣集团在上海市已仅剩汤臣湖庭花园一个单位的住宅可出售，但上述土地虽然早在2010年时就已被汤臣集团收购，然而至今还有20%的地块截至2016年年底并未交付。于澳门的项目中，汤臣集团持有70%权益的澳门主教山一号项目仍在出售。

　　地产主业遇发展瓶颈

　　此番退出天津市场也被行业人士评价为，汤臣集团在地产业务上遇到了瓶颈， 对于地产业务规模上一直难突破的短板，有匿名分析人士坦言，这是由于很多房企没有看到外部环境的变化，同时一些豪宅开发商也没有进行全国化布局，随着上海城区规模的扩大，郊区开发也开始蓬勃发展，这些先进入者的优势开始淡化。此外，汤臣的销售模式不是高周转，带有持有型的经营特点，此类经营模式会加大沉淀资金的成本。

　　此外，竞争者层出不穷也给汤臣集团带来了压力。上述人士认为，实际上即便是在豪宅市场，这两年上海市场也有很多挑战者。比如说华侨城苏河湾项目，当时在销售价格上就超过了汤臣一品。而类似董家渡的开发，也会引起豪宅区域市场的变化。

　　在房地产主业上难有突破，汤臣集团将精力转到了其他副业上。近年来，汤臣集团在证券买卖、电影发行、现场表演、高尔夫球会、塑胶业务、投资控股等业务方面进行投资。然而，从汤臣集团的年报中不难看出，这些投资项目均表现出不温不火的态势，2016年，汤臣集团在媒体、娱乐业务、高尔夫球会以及塑胶业务方面的投资都出现了一定程度的亏损。

　　对于汤臣集团未来的发展方向，严跃进表示，当前港资房企是需要做反思的，过去上海很多优质地块其实都是港资开发商所获取，也形成了标杆型项目。但近两年，内地民营房企崛起，打造的产品也趋向高端化。因此反过来看，当前的企业发展模式，产品开发能力其实是次要的，关键是看如何发现新低估的土地市场，继而获取更多的土地储备。

　　汤臣集团在2016年年报中曾展望道，鉴于近期政治及金融环境的发展，汤臣集团将继续谨慎地管理集团的证券买卖组合，并将侧重持有有经常性收益的证券。此外，汤臣集团会继续将物业发展和投资作为集团的业务重心并探索其他潜在的投资机会。然而有分析人士指出，随着各地优质土地资源变得越来越稀缺，“面粉”的价格越来越高，竞争已经很激烈，在物业发展和投资上想要有所作为，汤臣集团还需要等待天时地利人和的机会。


　　来源:北京商报