（转）多伦多房产潜在价值分析 如何像养猪一样。。。养房

Cathy

看到一篇文章写得不错，大家都看看

你知道吗?投资房产也可以像养猪那样，小猪买进来，大猪卖出去。笔者有位在大陆的好友，他的房产投资技巧很是有趣。

他把投资房产当作养猪。当那里的房子刚刚开建，社区还没有成型时，只要是户型比较高档的，他就把它列入自己的购物单中。用他的话说，这叫做养小猪。过了一段时间，水电通讯各项设施完备了，周围的社区的配套服务跟上了，房子也就随之贵了起来，这时，他再把房子卖将出去，几年下来，他就成了千万富翁了。

房产，对于许多人来说，是他一生中最大的投资对象。尤其在加拿大，房产就是储蓄罐。到老的时候，你可以打开它来充分享受。那么如何让你的储蓄罐不断地随着岁月的流逝而快速地增长呢?这就是由你房屋的潜在升值潜力决定的。那么什么样的房产升值的空间大呢?

影响房产增值速度的因素有很多，而且不少是来自外在的因素。在这篇文章中，笔者先谈谈房产的内在价值的分析。与股市一样，房产同样存在着时效性的问题。根据McMahanRealEstateServices.LLC提供的一份北美六十年房产回报的图表显示：一般情况下，二到三十年房产的增值的速度是最快的。到了三十年到六十年，房产的价值就进入了一个较为平缓的上升通道，六十年后，房产就可能下跌。而这也折射出一个地区房产增值的过程。

通常情况下，一个地区的配套设施要在十年内逐步地完善，而它的投资价值也是在逐步的完善过程中得到社会的承认，而这承认的过程需要十到二十年的时间。有人也许会举出中国的例子加以反驳。在改革开放刚刚拉开序幕的八十年代，房产并没有什么大的增值，而到了九十年代和本世纪，房产的价格才出现突飞猛进的涨幅。这就对了，因为对房产的充分认识，只有当它开始上涨的时候才会体现出来，现在大陆房产的上涨是对前十年没什么涨的一种补课。如果按照“房产投资的周期”理论，大陆的大多的房产正好处在三十年内，与“房产投资周期”的理论正好是相吻合的。如果按照这个理论，在没有外力的作用下，中国大陆的房产将进入一个平稳上升的成熟阶段。

下面让我们把镜头移到多伦多来。只要大家认真地研究一下MLS上发布的信息，我们不难发现，在三十年内的房屋，它的升值空间相对就大，而一旦房屋进入老年阶段，它的增值空间就明显减少。这就不难解释，为什么在城中心某些房产增值的速度反而不如郊区的一些房产，因为它们太老了，它们上升的脚步也该歇歇啦。以前许多人看到买楼花排起那么长的队，表示不解，但如果用“房产投资的周期”理论一解释，也就明白了其中的道理了。因为楼花潜在的价值相对大点。

所谓的“生地”就是指还没有开发或者正在开发之中的房产土地;而“熟地”是已经开发的成熟地区，它的社会的配套设施相对已经健全。笔者的那位朋友就是利用这一原理，在大陆的房产投资取得丰硕的成果的，他把生地当作小猪，这只小猪慢慢变大后，生地也就成了熟地。

过去许多属于农村的土地正一步一步地成为城市里密不可分的部分。只要问问在多伦多居住超过十年的居民，他们就会觉得十年前的士嘉堡就是一个农村，可现在呢?繁华的商场，林立的大楼，让它已经成为了多伦多一个成员。如果说十年前的士嘉堡还是块生地，那么现在的士嘉堡就是一块熟地。

到底是生地的升值潜力大，还是熟地的升值潜力大呢?通常来说是生地的升值潜力大。但笔者在这里加上了“通常”两字。因为生与熟只是相对而言，在时间上，它们不能用一把精密的尺度加以衡量。熟地因为社区的配套设施成熟，它的价值往往已经为人所共识，而生地则需要十到二十年的培养过程，对于它的价值认识有个过程。而且新屋并不是单单与生地联系在一起的。新的楼盘有时常常是与熟地交织在一起的，如在熟地的地区又建起了一座新的公寓楼，楼是新开发的，但地区却是成熟的。这就是所谓新盘熟地。它也是投资时值得考虑的重点。

一般而言，如果你喜欢便利的生活方式，购买房子是为了自住的，建议你还是买熟地为好，因为你买房子的主要是以实用为目的，买入熟地，你可以放心地在此安居乐业。熟地提供了方便的社区服务和便利的生活设施，这能充分地提高你的生活的质量。

而且，它的升值幅度起码要比通涨的速度快。

如果你是为了投资，或者在多伦多生活了很长的时间，对这里的各项服务都了如指掌了，你就可以考虑购入生地或者新盘。因为你能从容地对待你的房产和生活，你能比常人更能经受得起资金压力的考验。那么什么样的新盘和生地上升的空间最大呢?

市中心的新盘一般以公寓为主，大多地处城市的交通要道，那里生活便利，便于出租，但价格往往不菲，它们是资金充裕人士的首选。在它们还未盖起来时，以前是排队抢购，现在有些则改为内部认购，有些与开发商关系良好的地产公司和经纪往往会拿到一些优惠。在购买的时候，你可以及时与开发商或经纪联系，货比三家。如果你是属于时尚一族，收入较高，平时又喜欢各项的娱乐活动，那你也可以选择购入这些高档的新的楼盘。

那么如何投资生地呢?先看看地图，你可以从Google上，就可以找到城市主干道延伸的社区，如扬街、芬治等大路的两边地区，因为城市的发展往往有着其主轴线，这就是所谓的“纲”。在“纲”的周围的地区是作为城市向外扩张优先考虑的重点。

在注重城市的“纲”的同时，还得看看邻近的社区状况。笔者建议，在分析时，可以重点调查邻近社区的家庭收入。一般情况下，收入高的地区相对来说社区比较稳定。

调查最方便的方法，当然是向经纪和开发商咨询。但有一点要注意，他们有可能只提供有利于房屋销售的一面，而不利的一面，有些人就不愿意提。不过有个网站可以弥补这一缺陷。这是一个提供社区查询服务的网站www.neighbourhood123.com 。该网站能提供的内容有：社区总人口、年龄的构成、在这社区的小孩人数、生活和消费的习惯、房屋的年龄、家庭的收入、总的物业的数量及大小、物业自住和出租的比例等等。如果你对你的代理人不放心，或者想自己直接购房，你不妨多查点资料并进行全面的比较分析，然后再做出投资的决定。 家 园 论 坛

在加拿大投资房产，不像中国大陆那么简单。不过你只要把握了投资房产的一些知识，学会对房产价值的科学判断，你就可以沙石里面找到价值连城的金子。