美底特律“售房跳楼价”陷阱：贬值速度超想象

爱笛

来源: 中国经营报

　　“1~100美元，便可以买走一套房子”，这是汽车城底特律打出的最新广告语。向来嗅觉灵敏的亚洲投资者们早已闻风而动，抄底大军转眼即至。

　　这是在经历了数十年的衰亡之后，汽车重镇底特律今日最新的图景，这个对于美国工业有里程碑意义的城市，已经走到了破产边缘。美国最具影响力的博客新闻网站赫芬顿邮报(Huffington Post)此前曾登载了一组照片，反映底特律这个城市的衰败景象。这组照片在网上引起了轰动，创下了20.5万人次评论的纪录。但这或许不足为奇，触目惊心的照片背后，也直击了当代美国的一大焦虑：工业衰落。

　　早在十年前，底特律中心街区的“鬼城”就以其白菜价而闻名，如今，这一萧条气象已经蔓延至市中心方圆十二英里的地段，对政府失望的原住民们成批弃房出走，大方地将城市交给了外来的购楼者。而这些前来“捡便宜”的“幸运儿”们，他们面对的又是怎样一个城市和未来?

　　谷底的城市

　　曾有不少像山姆这样的地产投资者试图将这些代表底特律辉煌年代的建筑翻新出售，但接盘者寥寥，事实证明，这座城市贬值的速度，比人们想象的更快。

　　山姆·卡明斯曾是最笃信底特律楼市能翻盘的投资商中的一个。他是纽约一家房地产投资公司的经理，半年前相中位于底特律中心城区的几座弃置的办公楼，那时美国楼市有回暖的苗头，底特律的房价又值低谷，山姆连价格都没商量，爽快地入手。而到了最近，他又急着想将这几座楼出手，最终以低于原价20%的价格成交。

　　在过去的这半年里，山姆曾将它们重新装潢并改装成公寓楼，租给在市区上班的青年人，但至今的入住率不到六成，而这一数字尚数可观，如今底特律市中心写字楼的空置率已经高达56%，照山姆的话说，新建楼盘的速度追不上人口流失的速度。

　　近30年间，底特律流失了超过100多万居民——占其人口总数的一大半，尤其是上世纪60年代美国民权运动引发的种族对立，令当地白人有产阶级逃离到郊区，商业市场也随之流失，这缩小了底特律的城市税收基础。而近年来汽车重镇地位的丧失，也令底特律的失业率节节攀升，市中心成片的摩天大楼、工厂和住宅荒废，晚上市内的街灯甚至都不能全部亮起来。而如今这一趋势还在继续，根据CBS(哥伦比亚广播公司)的报道，在过去29个月的时间里，尽管陆续有70多家公司在底特律市中心开设新办公点，但去年写字楼的空置率仍回落了0.7%个百分点。

　　这些被废置的城市建筑中，包括哈德逊百货商店——曾经是全美最大的百货商店。要拆除这些巨大建筑物的费用也是惊人的，甚至超过1000万美元，因此许多建筑就被空置下来，有些甚至已经废弃了超过30年。

　　曾有不少像山姆这样的地产投资者试图将这些代表底特律辉煌年代的建筑翻新出售，但接盘者寥寥，事实证明，这座城市贬值的速度，比人们想象的更快。

　　如今底特律市区的中心地带——伍德沃得大街周围6个街区的范围内已经成为城市探险者眼中最具诱惑力的地方。一位城市探险者在博客中写道：“在底特律长大，你整天看见这些被木板封死、被栅栏围着的建筑物，虽然没有生气，但对里边的世界你仍然会充满了好奇。”

　　而在中心街区外围的12个住宅街区，也在过去的十多年里飞快凋零。白人和受过教育的黑人不断搬往更远的郊区和卫星城，在这些离去的身影背后，留下了一个充满止赎房屋、高犯罪率、难以提供基本服务和履行养老金义务的城市。2012年，底特律因为这诸多负面因素，被《福布斯》评为“美国最悲惨城市”。

　　隐藏的购房成本

　　事实上，底特律的房价看似白菜价，但其背后隐含了许多高于房价本身的隐性成本，对于那些外来的购房者而言，有能力去抄底，也的确不等于有能力在底特律生活下去。

　　也是直到最近，底特律楼市才一跃又成为美国房地产市场的热门话题。如今，1~100美元/平方米的房屋销售广告，在底特律沉寂已久的住宅市场上显得格外抢眼。但房地产业界的明白人都知道，这广告的主要对象并不是本地美国人。

　　房产中介人肖恩最近的手机都快被打爆了，以前他从没有接到如此多来自外州的委托人打来的电话。而最近两个月以来，他接待的80%的委托人都来自外州，甚至许多来自亚洲、南美和阿拉伯地区，让肖恩百思不解的是，如今底特律的房价比过去几年也便宜不了多少，甚至官方的数据还涨了0.7%，但买的人却一夜间倍增了。

　　事实上，底特律市区近十年的楼市一直低迷，美国媒体在2008年金融危机期间就曾登出了底特律1美元售楼的大幅图片，而在过去的八个月间，美国楼市持续升温，有望成为美国当前经济新的增长极，纽约、凤凰城[最新消息价格 户型点评]和加州湾区的上空都飘溢着刺激楼市的舆论。美国《商业周刊》就曾撰文分析，借着这股东风，令那些对美国经济重燃信心的国际投资者重新注资美国楼市，并不是没有可能。这其中房价最为低廉的底特律，则优先得到了更多关注。

　　在肖恩接待的委托人中，也有许多来自美国本土的房产投资商，在过去一年的时间里，一位来自加州的委托人就花费了500万美元(约合3100万元人民币)在底特律近郊购买了1000多所房产。也有不少人一出手就购下几十处甚至上百处房产，但他们大多数将其再翻倍转卖给来自世界各地的投机商。

　　那些标价1~100美元/平方米出售的空屋，已然成了底特律房屋交易市场上最炙手可热的房源。但最终的买主里，却极少有美国本地人，这也是让肖恩最为头疼的事情。外国的购房者几乎无法在美国申请贷款，即便申请到贷款，利息也比本地人高得多。而这些廉价房有相当一部分是银行放出的止赎房，买家购买后还需缴清各种此前拖欠的税费。但对于这些，海外委托人却知之甚少，肖恩就遇到不少海外的委托人购房合同签了几天就变卦的。

　　事实上，底特律的房价看似白菜价，但其背后隐含了许多高于房价本身的隐性成本，底特律市的房子多是木头建的，且修建年代较早，后续的维修成本很高，买下这样的房子，维修费可能是房价的几倍。底特律的房产税也不低，大约是估价的2%~4%，有些房屋一年的房产税可能要上千美元。作为房产税凭据的房屋估值，一般却由政府评估，政府估价一般相对较高。花1000美元买的房子，政府都可能估价30万美元，因而房产税自然就成了一笔不小的费用。

　　在诸多购房隐性成本之中，海外购房者往往最容易忽略的，还有当地美国人最为看重的居住成本，在底特律，13英里以内的市区全是贫穷的区域，安全差、环境乱，即便不是自住，买下作为投资，其升值潜力也会为这个街区所拖累;而13英里以外的许多卫星城环境却不错，房价也不比美国其他繁荣地区的平均房价低。

　　对于那些外来的购房者而言，有能力去抄底，也的确不等于有能力在底特律生活下去。底特律市区如今已为黑帮所盘踞，枪支泛滥，毒品交易横行，当地人在大街上开车从来不开窗户，且非红灯不停。曾有媒体报道，底特律许多业主购买房屋后难以容忍街区环境，因此在购买房屋保险后故意纵火烧毁自家房屋，拿到保险金便逃离城市，而废弃的房屋因此又成为一个流浪汉的容身之地。

　　据美国房地产协会最新的统计数据，底特律楼市仍有25%的需求缺口，而这些需求，却主要集中于底特律郊区的卫星城，这些卫星城基础设施完备，社区和谐。如果说，它们才是底特律的明天，那么今天底特律市区的投资者们，瞄准的便是一个错误的市场。