芜湖库存压顶救市风再起：放开大学生购房限制

思齐

   

2014年06月21日 09:35:34   

来源： 中国证券网

         6月16日，安徽省芜湖市对高校毕业生购房安家补助政策进行调整，取消之前“就业满3年”才可获得购房补助的时间限制。

        芜湖：稳就业还是救楼市

       放开大学生购房限制，停建安置房

      6月16日，安徽省芜湖市对高校毕业生购房安家补助政策进行调整，取消之前“就业满3年”才可获得购房补助的时间限制。“这意味着，刚毕业的大学生在芜湖购房就可获得补助，这个政策肯定能刺激商品房销售。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示。

       但上述观点并未得到芜湖官方的认同。芜湖市人社局一位人士表示：“这个文件主要是为了稳定就业，限购政策也并没有变化。”

      事实上，芜湖针对楼市的刺激政策近3年来非常频繁，但成效并不显著，芜湖新房价格从2011年达到顶峰后就再无建树，相反芜湖商品房库存量却在近一年快速攀升。

      据《华夏时报》记者独家获悉，由于去年安置房建设过多影响了商品房销售，今年4月芜湖市政府还曾发出内部文件，表示将严格控制政府直接投资建设安置房，以鼓励拆迁户购买商品房。

      “救市风”再起

      在2012年因率先出台救市政策而一炮走红的芜湖，尽管官方一再否认“救市”的提法，但现实却是，只要是拉动房地产销售的政策，都被外界视为“救市”。

       而芜湖的“救市”由来已久。

       2013年8月28日，芜湖市对外发布的《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项》提出，在芜湖市区就业满3 年的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，给予全额契税补贴和2万元安家费；在芜湖市区就业满3年的专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，给予50%契税补贴和1万元安家费。

       今年5月28日，芜湖市公积金管理中心发布《通知》，主要内容为二套房可申请贴息贷款，外地人在芜湖购买首套房可享受与芜湖户籍市民同等待遇。夫妻双方仅一方在芜湖缴纳公积金的，在查实外地无贷和有还款能力后，可比照双方均在芜湖缴纳公积金的政策计算贷款额度。

        而时隔不到一个月，芜湖市人社局在其官网上又发布了《关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业补充规定的通知》，该通知实际上是对去年8月发布的《实施意见》的补充，取消了之前“就业满3年”才可获得购房补助的时间限制，这意味着，刚毕业的大学生在芜湖购房就可获得补助，同时购买二手房也纳入了补贴范围。

      上述政策发布都在市场上引发了强烈反响，但当地政府在向媒体解释时，却一直否认与“救市”有关，也不承认限购政策有所放松。其统一的回复口径是“满足刚需住房和改善性住房需求，吸引人才稳定大学生就业”。

      不过外界对芜湖官方的辩解显然并不买账。“现在只要是刺激房地产销售的政策，都被市场归为‘救市’或者‘放松限购’之列，这个很难界定，毕竟政府真正的意图只有他们自己知道，但也没有法律规定不准‘救市’。”当地一家房产中介总经理对记者表示。

      库存压顶

      从2012年以来，芜湖市在刺激房地产销售方面可谓不遗余力，但现实却是，芜湖的房价和地价并没有因此被“救起”。

      从芜湖市近3年的房价趋势看，据搜房网下属的指数研究院跟踪统计，芜湖市商品房(含住宅、写字楼、商铺)均价从2010年开始启动，到2011年5月达到6603元/平方米，此后掉头向下，到2012年6月止跌回升，而直到今年5月也没能回到2011年的高位，近一年的最高点为2013年6月，达到6317元/平方米，2014年5月又大幅回落至5948元/平方米。

      而与房价回落相伴随的是，芜湖近一年房地产去化数量和库存量呈现反向走势。

      据芜湖房地产交易网数据研究中心统计，2013年5月份芜湖新房去化量为2206套，在此后各月波动较大，但总体呈现下滑态势，从2014年3月-5月，每月去化均只有1500多套。

       但是芜湖新房库存量近一年来上升迅速。据上述机构统计，去年5月-7月芜湖新商品住宅库存均维持在18000多套的水平，此后开始逐月攀升，到今年5月最新数字为24899套，上升了接近4成。

       芜湖住宅与房地产信息网数据显示，截至6月19日，芜湖楼市新房可售面积456.11万平方米，可售套数40298套。其中住宅可售套数为25214套，住宅可售面积290.93万/平方米。按照2013年全年，芜湖市区累计销售商品房面积290.38万平方米、其中商品住宅销售面积241.53万平方米计算，库存消化需19个月。

      实际上一直以来，在安徽16个地市里，真正实行限购的只有合肥市老城区属于住建部所称“房价上涨过快城市”，其它地市并不在限购之列，所以芜湖的吸引人才政策跟松绑限购令并无直接关联。

      新安房产网的总编张俊林告诉《华夏时报》记者，芜湖人社局政策出台的时间点刚好处于楼市的拐点之时，也是高校毕业生的就业季，但按照他的经验来看，政策所涉及到的毕业购房人数，规模是有限的。

     凌斌则并不认为芜湖楼市出了什么大问题，在他看来政府及时推出这个补充细则，影响的是楼市的信心，也给市场提供了一个积极的信号。

     安置房拖累？

     但是与芜湖形成鲜明对比的是，从2011年到2013年，国内大部分城市的房价都呈现井喷之势，那么芜湖房价为何出现“温吞水”呢？

     “芜湖房价这两年基本上处于滞涨状态，这和这两年安置房的大量建设有一定关系。”芜湖市一位政府人士告诉记者，“这应该是民生工程和经济效益产生的矛盾。”

      据安徽省住建厅数据显示，2008年至2013年，芜湖市保障房总建设面积673万平方米、13.78万套，保障房总量居全省之首。

      “一年建13万多套安置房，这是什么概念？可以容纳40万人居住，芜湖主城区人口才不过百万！”上述政府人士无奈地表示。

      事实上，为了建设保障房，芜湖市的确是下了“血本”。

       “与不少城市只拿边远地带建保障房不同，芜湖很多优质地段也被拿来建安置房。”上述官员举例称，“比如大小官山地块是芜湖市的一类地块，约合431亩地，离步行街、凤凰美食街也很近，属于市中心地带，参照附近的原信息工程学校地块每亩地800万元的价格，大小官山地块若挂牌拍卖至少要卖34亿元以上，这块地全部用于安置房建设，除了可以让大小官山地块的居民就地回迁外，还可以安置镜湖区内其他地块的拆迁户。”

        而如今不得不面对的是，安置房对商品房销售形成了较大冲击。记者从相关方面获悉，为了拉动商品房销售，芜湖市已经在4月份内部发文停止新建安置房。

       根据记者获悉的上述内部文件显示，“今年芜湖市征收补偿方案应明确被征收人可以选择货币补偿或产权调换。鼓励被征收人选择货币补偿，采用团购商品房、回购商品房和消化存量安置房作为产权调换的房源。严格控制政府直接投资建设安置房，对在建设计划内但未实际动工的安置房项目暂停建设，个别确需建设的，需重新进行论证并报市政府审批同意后方可实施。”

      上述政府人士称，“停建安置房也是好事，以前安置房大部分都是政府来建，容易出现腐败。而货币补偿明显高于周边市场价，让拆迁户选择拿钱走人，他们就可以去买商品房了。”




来源：新华网