中国房企海外投资“遇险”记

郑瑟

来源：法治周末   

　　 编者按：近年来，越来越多的中国企业走出国门投资、并购，中国资本在海外投资市场可谓异军突起。近两年来，尤以房地产企业最为活跃。在不断涌动的海外投资热潮中，如何规避风险成为企业的首要问题。

　　 业内人士指出，海外经营最大的风险是规则的风险。经营风险处理不当终将会以法律风险的形式体现。因此，小到社交礼仪，大到政治环境，都是需要考虑的因素。

　　法治周末记者 高原

　　 “你不去赚，这部分钱就被外国人赚走了。”这是绿地集团董事长张玉良对开拓海外市场的直接感言。

　　 2014年3月初，上海龙头房企绿地集团宣布了其在马来西亚的最新海外投资计划，两个项目斥资近200亿元的庞大规模引起不少媒体的关注。

　　 据不完全统计，2014年已经有多家房企公布海外项目，涉及美国、加拿大、马来西亚等国外市场，总投资额达到近900亿元。

　　 其实，2011年至今，由于国内土地价格的不断攀升，房地产开发成本不断加大；再加上中国国内限购、限贷等调控政策频繁出台，中国房地产企业开始加大力度布局海外房地产市场，已经出现了一轮海外投资潮。

　　 仲量联行研究部的研究表明，2013年，中国在海外商业房地产市场的全球投资额持续大幅增长，增长幅度高达124%，总投资额达到76亿美元。

　　 而对于当前中国房企一拥而上的“出海”热潮，如何规避风险则成为首要问题。

　　 “海外经营最大的风险是规则的风险。经营风险处理不当终将会以法律风险的形式体现。”中国建筑(3.35, 0.01, 0.30%)股份有限公司(以下简称“中建”)法律事务部助理总经理周清华表示，小到社交礼仪，大到政治环境，都是在海外需要考虑的因素。

　　 作为第一批走出国门的建筑企业，中建在海外经营中曾经吃过苦头。“上个世纪七八十年代，受各种政治、经济因素影响，并且中国公司不了解当地法律，遇到过不少的挫折。”中建副总法律顾问、法律事务部总经理秦玉秀对法治周末记者说。

　　 “值得庆幸的是，在最初的时候我们交了学费，现在中建已经摸索出一套成熟的制度和做法来规避这些风险。”秦玉秀表示。

　　 政治环境要重视

　　 近年来，随着我国针对房地产业的多次宏观调控，而且政策措施不断密集和愈发深入，“结构性调整”与“转型”成为每一个传统住宅地产房企不得不面对的问题。

　　 在不断地尝试和摸索中，“走出国门、投资海外”的想法正成为越来越多房企的考虑，近两年来，这一趋势逐渐显现出来。

　　 根据中国海外投资联合会数据显示，2012年以来，万达、绿地、碧桂园、中国铁建(5.24, 0.05, 0.96%)、中国建筑及万通等10余家内地大型房企，已经在海外有房地产项目或明确的投资计划，总投资规模达上百亿美元，且这个数字还将持续增长。

　　 虽然海外市场具有一些国内市场不具备的优势，但同时也充满挑战与风险。

　　 中国房地产专业学者黄峻指出，海外市场看似非常庞大，但在实际操作中，真正可以投资的国家不多，具体的城市与地区就更少，这由中国与准备投资的国家的国际关系所决定，而这些关系往往不是恒定的，变化的风险无法预计与控制。同时这些国家、地区本身的时局与经济环境变化更是房企不得不考虑的风险。

　　 “政治风险有的时候觉得挺远，实际上我们经常在海外做的公司感觉还是比较深刻的。”秦玉秀介绍，走出国门较早的中建曾经遇到过两次比较大的政治风险。

　　 一次是上世纪90年代，海湾战争爆发。伊拉克作为中建总公司驻外主要项目所在地，工程停了，人员撤了，公司所有项目资料留在了当地，工程款自然也无法收回。

　　 秦玉秀当时进入中建总公司的索赔小组。索赔小组在伊拉克工作了半年(1992年10月至1993年3月)，住在原中建驻伊经理部楼内。联合国[微博]对伊实行制裁，生活条件比较艰苦。小组回国后又将这些资料整理了4个月。1993年7月之前，十几大皮箱经整理、核实，由阿拉伯语译成英语的文件按时提交给联合国。

　　 2001年，联合国赔偿委员会的审查听证进入实质性阶段。开展索赔工作十年后的2002年，中建总公司获得3078万美元(约合2.5亿元人民币)的赔偿。

　　 另一次是前两年利比亚的内战，中建也遭受了非常大的政治风险影响。

　　 “当时中国有3万多人从利比亚撤退，我们中建在3万多人里占了1/3，有1万多人。”秦玉秀告诉法治周末记者。

　　 气候礼仪也是掣肘

　　 周清华在阿尔及利亚工作了5年，有一次和合作伙伴见面，对方满脸大胡子，见面时对方热情地和他贴脸打招呼，尽管不习惯，“但是这就是他们的礼仪，一定要尊重。”周清华说。

　　 除了最基本的礼仪，政治、经济、文化、气候等因素都是在进军海外市场时要提前摸清的，以免影响了工作进程。

　　 周清华告诉法治周末记者，2009年在阿尔及利亚，由于宗教信仰问题导致中国商人和当地人的一场冲突。最后调查原因发现，是因为当地人不能忍受中国人在当地喝酒后大喊、女人穿超短裙出门，这对于信仰伊斯兰教的当地人，无异于对他们的侮辱。

　　 “和当地人合作时，这些细节都要注意到。”周清华说。同时，环境、气候、用工、税收，这些因素都要考虑进去。

　　 万科集团首席律师颜雪明注意到环境因素这一点。他介绍，在国外，关于环境保护的红线不能碰，在国内很多企业很少考虑到环保的因素，可是在国外如果不考虑，不管是群众组织还是政府，都会出来抗议。

　　 了解当地的气候特点也很重要。秦玉秀说：“比如在我国东北施工，因为了解本国的气候特征，会在做预算的时候把两个月的停工期考虑进去。”

　　 可是刚刚走出国门的时候，不会考虑到这一点，在非洲施工时，因为是热带雨林气候，雨季的时候根本干不了活儿，工期一下就延误了。

　　 颜雪明认为，除了上述风险之外，还有一个较大的风险就是劳动用工的风险。

　　 这一点，秦玉秀也颇有同感。秦玉秀介绍，在上世纪七八十年代，中建用的多是国内工人，可近年来国内工人的成本加大。

　　 成本差异让越来越多的中国企业选择国外工人，但接踵而来的问题是，国外工人维权意识高。“以前动不动就到法院把我们告了，而且工人一告一个赢。”周清华说。

　　 “以前用工，如果工人出现违反劳动纪律的问题，项目组往往不注意收集证据就开除工人，这其实在程序上是不合法的，当地工人的维权意识很强，工会组织的作用也很强大，所以那时候经常输官司。”周清华说。

　　 “从到国外的第一天开始，就要熟悉国外的各种规则，甚至包括握手的力度，因为任何一项规则的风险最后都可能会以法律的风险呈现出来。”周清华表示。

　　 组建律师团队很重要

　　 海外市场在意味着机遇的同时，也意味着风险。“不同国家的拿地程序不同，如何规避法律风险，开发出符合市场定位的产品都是颇费思量的事情。如果其中一个环节出差错，就可能给项目造成损失。”业内人士称。

　　 秦玉秀介绍：“像上个世纪80年代我们在美国投资房地产，由于不懂美国法律，买了一些权属不清的土地，比如沼泽地。此后用了很长的时间通过诉讼对这些土地进行确权。在那个年代有很多的教训。”

　　 法治周末记者了解到，在投资海外过程中，目前中国房企大多是战略上的考虑，投资规模并不大，而且大多选择了与当地企业合作的方式，在陌生的法律、文化、背景下，这种低风险合作无疑被视作是最为保险与理想的布局模式。

　　 万科集团首席律师颜雪明告诉法治周末记者，万科集团多是采取间接投资合作，合作方投资入股，这样可以降低法律风险。他介绍，处理当地法律问题，由于所在国的法律环境和中国不同，万科集团也是选择由当地律师进行处理。

　　 深知不熟悉当地法律的困难，周清华讲了一个例子。

　　 由于不清楚当地的执达员制度，中建就曾经吃了亏。

　　 当时执达员派人来送信，可是我们的工作人员并不知道，送的信都没有收，结果没过多长时间，发现账户的资金被冻结，到法院一问，法院说某年某月某日，我们的执达员曾经送信，你们没有收，最后缺席审判，法院执行。

　　 吃一堑，长一智。周清华说，掌握规则之后便能充分运用规则。中建有一次利用执达员进行催告、证据保全并在诉前冻结业主账户，快速、及时为公司收回3000多万人民币的拖欠工程款。

　　 “知法方能守法、用法。”周清华说。同时，如果不能打造一个优秀的律师团队，只在当地找一个法律总顾问的话，很容易形成专业垄断。

　　 周清华就曾遭遇这样的法律顾问，见一面需要提前3天预约，到时间往往迟到，这次的经历更促使了周清华决心自己挖掘优质律师。

　　 为了挑选出一个优秀的律师团队，周清华采取了合作伙伴推荐、报刊杂志推介等多种方式，其中一个比较“土”的方法，是到法庭上去挑律师。

　　 法院开庭，周清华就在庭下看，看到哪个律师不错，下来递上一张名片，约时间再深聊。就这样，周清华用了大半年的时间打造出了覆盖公司经营领域和区域的6人律师团队。

　　 “国际工程承包的项目投标、管理、建设等是一个系统的法律工程，每一个环节都要靠法律合同来界定与保障。”周清华对法治周末记者说。