父母怎样把房子留给子女最合算 继承赠与大不同

江湖浪人

来源: 羊城晚报

父母怎样把房子留给子女最合算，里头大有文章 詹青 摄

房产疑难杂症诊室②

文/羊城晚报记者 詹青  插图/采采

新闻背景

不久前，河南实行直系亲属房产过户可随意定价的政策，也就说是，只要是父母子女、兄弟姐妹之间的房产过户，你的房子愿意卖多少钱，可以自己商量确定。该政策一实施，便出现了不少几千元、几百元的“超笋价”过户。因为原则上只要高于“1蚊鸡”（粤语，1元的意思）便可以放行，原来成千上万元的过户费可忽略不计。

真是有一种政策叫做“别人家的政策”啊！不少广州街坊均表示各种羡慕妒忌，因为在广州可没有这么笋的政策。在广州，即使是直系亲属过户，也要按照评估价来定价。“老子的东西，迟早是小子的，我愿意把房子以‘1蚊鸡’卖给我儿子，这叫做你情我愿，为什么不可以呢？！”老李表示十分不理解。事实上，老李早已经以儿子小李的名义买了两套房，其中一套还是儿子读高中的时候就购买的。

话虽如此，事实上，关于父子之间、亲人之间的房屋赠与、房产继承，分分合合也很复杂。虽然亲情大过天，可以“1蚊鸡”的亲情价相赠，但发生纠纷时，对薄公堂也理不清。单单就过户方式来说，继承、赠与、买卖等不同方式涉及的税费也大不相同。

房产留给孩子，继承、赠与、买卖大不同

父母的财产迟早是留给孩子的，这是很多中国人认为理所当然的观念。就目前而言，继承、赠与和买卖是最主要的三种方式。其中，继承需要父母去世才能办理，当父母健在的时候，一般会采用赠与或买卖的方式。

目前在广州，无论是赠与或者买卖，都不能随意定价，而要参考房管局的估价系统来定价，每个区域都有一个最低的评估价。假如报税价高于评估价，就按买卖双方的报税价计税；假如低于评估价，则要打回头重新报价。所以“1蚊鸡”卖房在广州行不通。不过，一般而言，房管局的估价会低于市场价不少。举个例子，海珠区一套楼梯楼，市场价可能是1.8万元/平方米，评估价可能只需要3000元/平方米。具体报价是多少，建议咨询该路段的中介人士，他们实操经验多，多多少少对这样的“神仙数”有底，可以给个大概的建议。

无论是继承、赠与或者买卖，都会发生一定的税费，哪种方式最抵？则要视具体房产情况而定。业内人士提醒市民，假如考虑将来子女出售房产时需要缴纳的税费，买卖的税费有时候还可能低于赠与，市民最好就近找一家中介的专业人士计数，选择最适合自己的方式。

下面以一套两房单位为例，目前该房产的市场价约为120万元，房产证未满两年，买入价为40万元。

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赠与  首次过户缴3%契税

房产赠与需要缴纳的税费有契税、公证费以及登记费等，其中最大笔的是契税，为房屋评估价的3%。市价120万元的房子，契税为3.6万元。

假如子女在房产证满两年后再出售且是唯一住房，可以免缴营业税及个人所得税，只需缴纳少量手续费。

假如子女在受赠后不足两年即出售房子或者子女拥有多套物业，按照这种操作方式，子女只能按据实征收方式缴纳个人所得税，即按转让收入减掉合理费用后征收20%，同时还要缴纳转让收入5.5%的营业税。假设将来子女以150万元卖出这套房产，则在两次转手过程中父子（女）共需缴纳的税费可能高达40万元。

2

买卖  满两年再转手可少缴税

假如父母把房产“卖”给子女，需要缴纳评估价总额1%的个人所得税。由于房产证未过两年，还要缴纳增值部分5.5%的营业税。子女需要缴纳1%的契税。他们共需缴纳6.8万元。

当日后子女再次转让这套房产时，假如取得房产证满两年且是唯一住房，子女只需缴纳少量的交易手续费。

假如房产证未满两年或者拥有多套房屋的话，则需要缴纳总额1%的个人所得税及增值部分5.5%的营业税，两次交易的税费共9.95万元。

可以看出，假如子女将来不等房产证满两年即卖出房子，父子（女）之间采用买卖的方式比赠与要省钱。假如子女的房产证超过两年，应该先卖掉这一套房再买大房，可以节省不少税费。

3

继承  税费最省

从理论上讲，通过继承的方式把房产留给子女是税费最少的一种方式，假如没有其他方面的考虑，可以等父母去世后再办理房产过户，只需要缴纳少量的登记费和印花税。

假如子女通过继承方式取得房产证满两年后再出售该房产，且是唯一住房的话，可同时免缴个人所得税和营业税，只需缴纳少量交易手续费。

即使在房产证不满两年的情况下卖出，也只需要缴纳1%的个人所得税和5.5%的营业税，总费用为9.75万元。

疑难解答

房产证加名或减名，要按几步走？

坐堂律师：王展（联业律师事务所主任律师）

陈先生问：我和妻子前几年在海珠区购买了一套房子。我最近看新闻在谈遗产税，说未来遗产税肯定要实行，且费用不少。我想把儿子的名字加进房产证里，同时减去妻子的名字，这样，儿子就能拥有房屋一半的产权，以后即使继承我的那一半，也可以少交些税。不知道具体应该怎样办理？

坐堂律师答：建议陈先生选择先删名、再加名的程序办理。先和妻子到公证部门办理房屋的夫妻析产公证手续，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到广州市国土房管局测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、夫妻析产协议书、测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，到广州市国土房管局交易登记部门申请房屋析产登记，把该房屋的全部产权登记在陈先生名下。

从法律上来说，加名实质上是增加房屋的共有产权人。按照规定，要增加房屋的共有权人，可以采取房地产权赠与或者买卖的方式。

假如陈先生想采取赠与的方式办理过户。第一步应先到公证部门办理房屋的赠与公证，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到广州市国土房管局测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、测绘附图、原房地产权证书、赠与公证书、身份证明等资料，到广州市国土房管局交易登记部门申请房地产权赠与登记，增加儿子为房屋共有人。假如陈先生和儿子一起到房屋交易登记机构办理赠与登记，则赠与合同无需公证。

假如采取买卖方式则与普通房屋交易无异，在陈先生与妻子完成析产后，陈先生可带齐证件与儿子一起到广州市房管局交易中心完成交易即可。