中国版wework的盈利之路道阻且长

郑瑟

　　毛大庆的离职，一时间让他所投身的中国版wework成为热门词汇。

　　完备的社会保障网络、发达的金融服务，使美国成为一个创业活动最为活跃的国家。服务于海量、轻资产、初创期的企业和个人，WeWork这样一个共同工作空间正在爆红，市值逼近50亿美元。除了收房租，WeWork还设法让会员们意识到，他们加入了一个丰富的商业网络，可以找到合作伙伴、客户、投资人。根据《福布斯》的报道，WeWork可以称为是“现实版的阿里巴巴”——每月至少有51%的会员和其他会员有一次交易。

　　在美国，很多年轻人都会选择创业，而非一心进入大公司上班。今年3月，《财富》杂志记者进入WeWork总部，描述了其“类谷歌”式的工作场所。不论你是一个还没有被认可的自由艺术家，或是一个初创公司的小老板，都可以在缴纳400~650美元之后，在WeWork租下一个办公室，并享用一切工作需要的东西。在WeWork官网上可以发现，选择WeWork的包括艺术家、自由撰稿人、初创型企业等。现在，WeWork甚至已经发展到连教育、培训都可以提供了。它是如此的火爆，有人甚至需要排队等待两年。

　　但是这项新业务作为美国商业模式的拷贝，进入中国难免存在水土不服的现象。既需要互联网思维的灵活导入，也需要文化和理念的本土化重新塑造。联合办公空间要在国内取得成功，并非易事。

　　喝着咖啡，看着窗外的街景，享受着开放式的创意办公空间，办公桌前几个创业者思维的碰撞，就可能随时激发事业灵感。这让初创群体找到了归属感，也找到了抱团取暖的力量。这样乌托邦式的办公场景在美国已不算新鲜。2010年，美国wework在纽约SOHO区开设了第一个办公地点，面积不到300平方米。开业之时，地板还在嘎吱作响，墙壁由两位创始人自己动手粉刷。

　　如今，WeWork是纽约增长速度最快的新办公空间承租人，该公司在几年内快速把业务扩大到伦敦、阿姆斯特丹、奥斯汀、芝加哥等城市。能证明这项业务火爆的还有一些数据，2014年，wework实现1.5亿美元的营业收入，营业利润率达到30%，估值超过50亿美元。预计2015年的营业收入将增加到4亿多美元。

　　有专业机构统计数据显示，现在全球共有约5900个联合办公地点，而5年前只有300个。那时，在这类场所办公的人数不到1万，但如今已接近26万人。现在这个领域在美国已经开始出现细分市场，比如只向女性创业者开放的主题办公空间。

　　在众多联合办公市场中，wework目前处于领先地位。它的商业模式运营核心在于，把传统的房地产行业与互联网科技联系起来，在新建的开发区或者萧条的街区开设办公点，先低折扣租下整层写字楼，分成单独的办公空间，再出租给愿意挨着办公的初创企业，这其中的重点是保证好利差，盈利点主要体现在租金收取上。而wework的核心吸引力则在于帮助小微型企业降低运营成本，搭建创业平台。

　　“Wework本质营造的是一种开放式的联合办公，核心吸引力在于这种环境下，可以把所有办公成本压缩，对于小微企业来说,将利用率比较低的会议室、前台、茶水间等功能进行公共化，使企业运营成本下降。”高力国际华北区办公楼服务部副董事王斌在接受中国房地产报记者采访时表示。

　　王斌认为，wework的形成是基于美国过往已有的创新理念基础，比如Facebook这样的社交网络平台，wework可以看做是线下体验式办公。wework形成品牌后，更加大了经营能力和利润空间，并可以吸引资本介入。

　　目前，wework的会员数量很稳定，该公司28%的收入来自于较小的会员。当较大的会员搬到自己的办公场所或者更大更新的wework办公点时，较小的会员就会升级。业内普遍认为，wework面临的最大风险是过度扩张带来的服务质量下滑。

　　3W咖啡、SOHO3Q、车库咖啡……近一两年，这些带有互联网色彩名字的联合办公空间开始在国内集中涌现。

　　在北京中关村，3W咖啡、车库咖啡已经掀起了一股联合办公风潮。办公的功能属性弱化后，人文情感关怀方面的属性被凸现出来。比如3W咖啡推出的Next Big孵化器项目，创业者只需缴纳每人每月999元，即可在3W咖啡有一块自己相对独立的办公场地，同时可以享受免费的统一行政服务，比如水电、打印、收发快递等，还能以3W咖啡工位作为创业公司的注册地址。此外，3W咖啡还会为创业者提供诸多软性资源，比如投融资对接、行业培训交流及优惠的企业级服务等。

　　比起传统意义上的孵化器，Next Big并不以投资入股为主要盈利方式，更多的是扮演提供联合办公场所和周边服务的管家角色。联合创始人马德龙称，做这个孵化器，盈利是其次，主要还是希望能有更多优秀创业者入驻，自然能提升3W咖啡的整体价值。

　　关于中国版wework的模式。由于徐小平和李开复的介入，业内人士推断毛大庆版的wework应该更接近创新工场模式，在获得一栋楼的经营权后，把大楼进行重新包装，最终通过互联网的方式把办公空间出租出去。商业模式除了可以收取租金外，更重要的是把一些最强的创业者和项目聚合在一起，通过入股和天使投资的方式获得更多的利益。

　　“这种高大上的创业，成功率很低。”协纵国际集团联合创办人黄立冲认为，毛大庆想在创业内容上赚钱的成功率很低。这种联合办公模式至少在上班时间所有的办公位使用率达到80%，才能开始赚钱，显然想达到并不容易。

　　黄立冲认为毛大庆当然具有很强的资源整合能力但也不能盲目乐观，他并不看好wework的商业模式在中国的拷贝，近似模式在其以往的运营中均以失败告终，几个需要注意的关键点就在于，生存必须需要合理毛利率和成本结构，精准考量客户的支付意愿和能力，不必盲目的烧钱来换取美誉度和客户。

　　王斌告诉记者，未来国内版的wework不同于美国版仅仅靠房租盈利。应该是孵化器+产业这样的模式，投资方以股权的方式或者扶持基金的方式把创业企业培养起来，可以为有潜力的小微企业免费提供办公场所，租金可以用来做股份介入到股权中，对企业来说降低了创业门槛，只要把预期的股权作为一个置换就可以了。也可以是直接投钱，关键是把收益转化成资产证券化的理财产品。

　　当然，中国版wework的盈利点还有很多可以拓展的想象空间，比如抓住下游客户群后为其定制产品，同时帮助开发商销售产品，缓解已经出现的市场销售压力。对于创业企业来说可以在这个联合办公市场中，获取社交平台、交流平台、培训平台，形成人才机制，让大家很难脱离这个平台走出来。

　　还有一个值得注意的问题，客户规模上，国内不像国外创业激情那么高昂。如果短期内大量的类wework办公空间出现的话，市场就会出现泡沫。在当前新常态经济形势下，国家对大众创业的重视会在未来一段时间内催生出一些潜在办公需求量，但这个量到底有多少，谁也说不清楚。王斌认为，预期未来的客群增量应该还是不错的，对于这种新兴事物，无论是潘石屹的3Q还是毛大庆的中国版wework，谁有能力引导市场才有机会占领市场。

　　根据中国房地产报、蜗牛资讯等采编【版权所有，文章观点不代表华发网官方立场】