北京房价的天花板到底在哪里?

郑瑟

　　最近北京楼市又“疯”了。

　　机构统计数据显示，8月北京新建商品房住宅(剔除保障房)合计签约4175套，成交均价为36180元/平方米，与上月相比均有轻微下滑。

　　但二手房的成交则量价齐升，整个8月二手房成交达到了25670套，环比和同比均出现了明显的上涨，成交均价为4.25万元/平方米，相比7月的4.18万元/平方米上涨了1.7%。

　　今年1至3季度，北京的商品房销售面积为1112.5万平方米，同比增长13.8%。北京市统计局副局长、新闻发言人庞江倩表示，前三季度北京的商品房销售面积增速相比上半年已有所回落，但仍维持在高位运行，这显示出新房销售增速位于高位回调阶段。

　　21日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布今年1至3季度北京经济运行情况。数据显示，今年前三季度，北京完成房地产开发投资2839.2亿元(人民币，下同)，同比下降7.5%。其中，保障性住房投资658亿元，增长18%，高于房地产开发投资增速25.5个百分点。

　　据庞江倩介绍，今年1至3季度，北京市商品房新开工面积为2197.4万平方米，同比增长10.6%，其中住宅新开工面积为900.3万平方米，增长1.4%;商品房竣工面积为1163.9万平方米，同比增长9.6%。其中住宅竣工面积为616.8万平方米，增长7.3%。

　　为何房地产投资同比下降，但商品住宅新开工面积不降反增?对此，庞江倩解释称，房地产开发投资同比下降，主要是因为今年新开盘项目较少，且去年同期基数较高。而商品房新开工面积增速平稳，则主要由北京市保障房项目带动而成。

　　在新房销售方面，今年前三季度，北京市商品房销售面积为1112.5万平方米，同比增长13.8%。其中，住宅销售面积为649.1万平方米，下降17.5%;写字楼为305.9万平方米，增长1.8倍;商业、非公益用房及其他为157.5万平方米，增长94.4%。

　　庞江倩表示，今年以来，北京的商品房销售保持快速增长。前三季度商品房销售面积同比增长13.8%，相比上半年的14.5%有所回落，但仍以两位数的增速维持在高位运行。住宅的销售面积同比下降17.5%，相比上半年的18.9%收窄了1.4个百分点，这与8月和9月的民众购房热情高涨有密切关系。她提到，今年8月和9月的新房价及二手房价格均有持续上涨，但从前三季度整体来看，供需仍处于平衡状态。

　　据国家统计局北京调查总队综合处处长郭翰超介绍，国家统计局21日发布的数据显示，9月的北京新建商品住宅价格较8月份环比上涨4.9%，官方发布的调控政策已显现作用，10月上半月的住宅价格环比涨幅回落到1.2%，涨幅下降了3.7个百分点。

　　他提到，国庆节后，统计部门对北京全市的14家新开楼盘进行了调研，并走访了多家房产经纪公司。从反馈情况来看，北京的新房成交情况回稳。10月上半月新房成交套数1069套，相比9月同期下降61.5%，且房价并无大的波动。他认为，随着调控政策的效果逐渐显现，对于北京的房地产市场回稳还将发挥积极作用。

　　一些房产中介用“一天一个价”来形容最近市场的火爆。中原地产首席分析师张大伟表示，刚需已经很难进入这个市场了。实际上，从目前豪宅成交情况看，刚改和投资客是目前市场的主要推动者。

　　北京在七八月的这轮上涨，是在货币宽松的大环境下，土地和新房供应减少的助推下形成的一轮类似股市的“多杀多”行情。自住需求，货币保值和升值需求，供应不足的现实以及对宏观经济高度依赖房地产的判断，这些综合因素让买房人加速行动，争相将储蓄变换成房产。

　　北京房价的天花板到底在哪里?这个问题估计没人知道。但有一点明确的是，目前早已脱离了基本面的房价，随着这轮上涨模式的再次开启，未来不确定性却是越来越大。

　　这一轮，刚改群体一般自有资金比重大，杠杆使用率不高，风险系数较小;而对于投资群体而言，资金量比较大，杠杆使用率高，未来对风险的消化能力较弱，也是对市场变化最敏感的群体。

　　从目前市场状况看，对投资客而言可能将面临两大风险：

　　1、政策调控可能会随时出台。

　　首先，房价暴涨并不是管理层愿意看到的状态，他们希望的是一个平稳有序的市场。因此，在8月，我们看到一些房价暴涨的二线重点城市纷纷出台了限购限贷政策，包括南京、合肥、苏州、武汉和厦门等城市。

　　北京市场的涨势如果越演越烈，那么调控政策可能会随时出台。目前关于商住限购的传言已经甚嚣尘上;此外，二手交易税费调整和限贷的政策也早已躺在政策备选池中。一旦这些调控政策出台，投资客是首当其冲受冲击的群体。

　　2、北京房产变现能力可能将越来越弱。

　　实际上，北京房价早已脱离理性范畴，而管理层之所以能够容忍这种现象长期存在，一方面是出于财政收支的考虑，另一方面，近两三年北京用高房价做门槛来控制人口的思路越来越清晰。在这两种因素作用下，北京房价已经到了绝大多数工薪阶层根本无法承受的地步。

　　最近，上海易居研究院发布了2015年全国房价收入比的相关数据。统计显示，2015年全国商品住宅房价收入比为7.2，其中北京房价收入比14.5，连续三年位列全国第一，成为全国购房难度最高的地区。

　　这个数据同时警示我们，北京的房价泡沫全国最高。这种状况对投资客而言并不是一个好现象，这就意味着未来房产即便继续上行，也很可能面临着无法顺利变现的窘境。投资缺乏流动性的资产，并不是一个最佳选择。

　　在这种情况下，继续在高位投资北京房产已经不是一个好做的生意了。实际上，和已经涨幅很大的北京房产相比，一些还停留在上涨初期、处于升值“洼地”的项目实际上颇有投资潜力，它们的共同特点是单价较低，总价不高，未来区域发展有巨大潜力，产品增值空间大。

　　“从今年北京楼市的开局情况可以看出，较少的供应量、较高端的市场趋向正在逐步稳固下来，今年北京高端项目成交占比将继续增加可能性较大，而新建商品房开始向郊区转移，同类住宅成交区位相比前两年已经出现明显外移。”中原地产首席分析师张大伟透露，以500万-1000万元的中高端新房为例，2013年五环内的成交占比为56.4%，而去年占比下降至30%，今年这一比例可能进一步被压缩。此外，二手房成交热度持续高于新房也成为了新主流，“当然，在成交价的涨幅上，二手房还是无法赶超新房的”。张大伟表示。

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