中国房地产市场正处于明显结构分化格局

郑瑟

　　某媒体旗下的数据新闻项目——新一线城市研究所重新评估中国城市的商业魅力，为中国城市再分级。根据榜单，北京、上海、广州、深圳的一线城市地位依然不可动摇。15个新一线城市依次是：成都、杭州、武汉、天津、南京、重庆、西安、长沙、青岛、沈阳、大连、厦门、苏州、宁波、无锡。

　　可以说，能成为新的一线城市，基本上就是进入“房价高、交通堵、生活多彩和压力巨大”的混杂体行列。值得注意的是，这次排名通过160个品牌的门店分布和14家互联网公司的用户数据分析后，还按照商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活多样性和未来可塑性加权计算并分级。因此这样的排名，很大程度上是为大企业拓展商业版图服务的。

　　对于地方政府来说，最具吸引力的无疑也是各种类型的商业和服务业。要知道农业靠天吃饭附加值太低，工业占地过大且污染难控;相比之下，商业、金融、虚拟经济、信息产业乃至一切“无重量”的行业，才应该是城市最有价值的业态。如果从解放人的体力、提升工作劳动性价比的角度来看，写字楼和购物中心的数量无疑是进入一线城市的标志。

　　在这一波楼市涨价热潮中，城南区域当之无愧成为领头羊，领涨实力显著。相关数据显示，综合目前城南各大板块今年3-10月份的备案销售均价走势，大多板块从6月开始，销售均价开始暗暗上涨。

　　若以6月份为上下半区分界线，数据显示，包江桥、正兴、中和、大源、新川为下半年涨幅空间大的几个板块，其中，以复地金融岛为主力供应的包江桥涨幅高达44.91%，由蔚蓝卡地亚花园城所领衔的正兴板块涨幅达到21.14%。同时，集中了北辰朗诗南门绿郡、朗基御今缘、中洲锦城湖岸等改善项目的大源板块涨幅也达到13%。综合来看，城南的涨价幅度超过了城西，更是远远超过涨幅尚不明显的城东和城北。

　　更为值得一提的是，包括北辰香麓、北大资源颐和翡翠府、麓湖等出自品牌房企的新开项目均集中于本月推盘。因此，大源板块或将成为具“涨价”潜能的区域。以一年的时间轴度看，在成交均价未变的情况下，备案销售面积及成交总价均出现大幅上涨。其中，大源备案销售面积在7月达到131095.81平方米峰值，成交均价达到13867元/平方米，同比增幅达25%。

　　相关人士表示，在房价上涨成为“普遍”情况下，城南领涨与其区域红利有莫大关系。“这一年来减少土地供应，集中力量发展城南天府新区，各种政策和资源倾斜，国家层面的利好政策又不断的出来，比如自贸区等，天府新区成为省内外大家一致看好的区域，热钱不断涌入。”郭洁表示。

　　成都坐落于成都平原腹地，除东部有龙泉山外，北部、西部和南部均有大面积的平原，这种地理优势让成都城市空间发展的限制和阻隔较少，土地利用率高，可建设用地面积多。从2012年到今年上半年十大城市住宅用地供应量来看，成都供应宗数位居十大城市第一位，供应总面积排名第二位，年均供应宗数超过200宗，供应面积超1000万方，可建体量超3000万方，大体量的土地供应致使成都商品住宅供应充足，成交价格暴涨基础较弱。

　　现如今，一至三线城市的投资逻辑存在显著差异。一线城市投资门槛高，在投资的角度来讲也是个饱和的状态。二线城市逐步迈向“新一线城市”投资门槛适中，但享受高增长的同时需忍受大幅回撤。目前房地产发展态势来看，地方性政策也在相继出台，投资客的目光转移到中西部，在中西部的楼市前景中，成都作为居民幸福指数相对较高的“新一线城市”来讲，成都楼市很值得投资客的关注。

　　央行副行长潘功胜表示，央行正与住建部、银监会等部门商量，酝酿一线楼市治理新策。

　　潘功胜认为，一线城市住房价格上升速度比较快，最基本的影响因素还是住房供求关系，其中也有投资力量在炒房，但不是主要因素;房地产企业，房地产中介机构在其中参与配资提供贷款，以及媒体炒作等，影响了人们的心理预期。

　　他还称，住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调是“因地施策”。央行基于对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估，加强对住房金融市场的宏观审慎管理。

　　央行副行长陈雨露称，近期部分一线城市房价上涨受自身一定的结构性失衡、微观经济主体资产配置和舆论炒作形成正反馈等因素影响。部分中介机构违规提供资金增加杠杆，也助长了房地产投机。不能简单归因货币政策。

　　本周一，彭博援引知情人士称，监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为。监管部门还将加强房地产信贷的压力测试。

　　多家媒体证实，在监管部门的压力下，链家、中原、我爱我家等房地产中介机构已经暂停了首付贷金融业务。

　　一个城市既要成为真正一线城市，许多基本功都是不可或缺的。除了教育、科技和法治水平，也要有实业经济的长期支撑。尤其是在这些动辄千万人口的大城市，下雨是不是会水浸街，看病是不是要排长队，上学是不是要挤破头，才是当地人真正关心的生存问题。移民和游客会带来新的产业气象，90后和丁克家庭会引领消费潮流，城市看起来生机勃勃，但这个城市是不是宜居，能不能乐业，始终与其产业布局与生活配套息息相关。

　　根据羊城晚报、 华尔街见闻(上海)、房天下产业网等采编【版权所有，文章观点不代表华发网官方立场】