市场上最高份额的投资是在欧洲房地产市场

郑瑟

　　房地产投资一直遵循着“地段为王”的黄金定律，这点不仅适用于国内房产投资，同样适用于海外投资。对于海外置业行业来说，现在已经不再是单纯移居海外的要求，而是逐步转变为教育质量、居住环境、跨国金融、资产配置等更丰富化，更多样化的需求。

　　依据今年市场观察，国人海外置业及购房移民潮将在今年形成新的高峰。有报道显示，关于中国房价，在过去的十年里，上涨了三波，下跌了三波，且某些一线城市房价的屡创新高使得很多投资人对国内楼市投资犹豫不决。最近几年，欧洲房产市场逐渐回暖，大部分欧洲国家都已摆脱经济危机所带来的影响，而像塞浦路斯、葡萄牙、西班牙和意大利等国家的地产市场的销售态势尤其喜人。欧洲地产投资移民风险小、升值保障高，还可以享受当地的教育、福利和医疗等诸多利好。

　　近几年，在全球经济复苏的大前提下，欧洲经济也走出了经济危机的阴影，一直保持着稳步增长的趋势，低通货膨胀、良好的石油价格前景、稳定的内部需求和欧洲央行的资本支持，都保障了欧洲经济环境的健康。

　　而健康的经济环境，意味着强劲的购买力，强劲的购买力必定会使得房产需求量大增，不管您是用于出租，还是持有一段时间之后出售，相信都能在资本成长中获利不少。

　　投资欧洲地产就相当于建立了一个属于自己的海外货币储备金。就目前的形势而言，欧元汇率正在慢慢上涨，欧洲房产未来行情将会更加可观，此时入手欧洲地产为时不晚。

　　相对于国内几十年的产权来说，基本上欧洲房产都是永久产权的，从您购买之日起，这个房屋就是您的私人财产，可以世代相传。有的房屋产权甚至是连带着土地一起的，土地升值的话，房产自然也就随之升值了。

　　2015年西班牙房地产投资额超130亿欧元，同比增长20%，超过2007年房地产鼎盛时期投资额，创造了新的纪录。主要投资地产类型为写字楼，累计投资56亿欧元。相较国内普遍2%左右，商铺约3%左右的年回报率，西班牙高达3-5%的租房收益，4-6%的商铺租金收益则显得非常诱人购房。尤其是在旅游旺季的7、8月，作为旅游王国的西班牙，租金收益更是让人叹为观止!

　　西班牙作为欧洲旅游度假圣地，每年的游客数量都在刷新国内纪录， 2014年联合国世界旅游组织于1月20日公布了2013年世界各地旅游人口的分布情况，数据显示2013年西班牙年接待境外旅客人次超过中国，位居世界第三。大量的人口进出流动使得这里的出租回报率高，且目前西班牙房价还尚处于较低位，随着其经济复苏带来的连动效应，房产投资升值空间极大。

　　德国房产市场被英国《金融时报》称作“童话”，尤其是住宅市场几乎没有受到经济危机的任何影响，这与欧洲其它地区遭受情况形成了强烈的反差。在最近的全球经济复苏浪潮中，德国在整个欧洲内扮演了主力军的角色，流动性资金涌入德国，而获益最大的便是房地产市场。

　　德国房产的优势主要体现在四个方面：房价相对稳定;价格从平稳开始回升并出现连续的上涨态势;德国房地产市场被严重低估;租金毛收益率比较印证德国投资价值;以房养学最具投资优势。就目前的全球房地产市场而言，投资机会极难寻觅，而德国住宅市场为中国乃至全球的投资者提供了巨大的投资机遇。对于高净值投资人而言，德国市场，尤其是大型物业项目提供了非常诱人的投资机会，这将帮助他们分散和保护投资组合，避开国际房地产市场的价格泡沫。

　　海外投资房产签单量一路追高，美国、澳洲房产依旧高热不退，值得关注的是，葡萄牙房产异军突起，作为海外置业黑马遥遥领先。在中国人最青睐的十大海外置业国家排名中，葡萄牙紧随英国之后，位列第8，也是仅有的两个上榜欧洲国家之一。究其原因，是因为海外房产拥有质量高、永久产权、升值空间大等众多优势，令越来越多的高净值人群纷纷选择进军海外房产市场，而各国房产中，葡萄牙房产投资回报比尤为突出：近年来，葡萄牙房产升值回报巨大，另外，花费50万欧元葡萄牙买房一家三代都可获得葡萄牙身份，轻松享受葡萄牙的高福利与品质生活，也就是说，投资人在葡萄牙买房，则成功将全球资产配置的关键身份与绝佳投资标的一举揽获。

　　众所周知，欧洲经济的逐渐复苏，以及欧洲央行货币的政策调整使欧洲房地产投资在过去几年中剧增，相较国内楼市的种种不确定性及投资环境的各种震荡，当前欧洲房产走势相对来说更加明朗。

　　欧洲才是2016年房产投资的“重头戏”，宽松政策使得欧元开始回暖，各国基准利率也有不同程度的上升。对于中国投资者来说，购房移民显然更有吸引力，随着2013年以后葡萄牙、西班牙、希腊等国家纷纷落实“购房赠绿卡”等相关移民政策，欧洲已成为中国最受欢迎的置业地区。“房产+移民”双剑合璧的投资方式，迅速吸引了大批中国投资者前去“掘金”，掀起了不小的资本市场波动。

　　在欧洲，房产绝大多数都是永久产权，投资房产还是一种抵御通货膨胀且相对安全的方式。受此前欧洲整体经济疲软的影响，欧洲许多国家房价仍然处于历史较低水平;虽然随着海外资本的大量涌入未来欧洲房价会持续走高，但是一段时间内欧洲房市仍处于“抄底”状态，投资者绝对是有利可图的。

　　去过欧洲旅行的人很多可能大都会有这种感觉：公共设施偏于老旧，不少地产年久失修、出租率低。所以，刚才说欧洲地产的低估值水平也是来之有理。

　　但在整个欧洲大陆，仍然有不少值得发掘的地产增值机会，特别是在经济恢复较快的葡萄牙、西班牙等城市，基础设施改造升级的投资将对周边的地产价格产生非常积极的影响。

　　货币的升值与贬值是一个非常复杂的问题，连最资深的经济学家也很难准确预测。因此，投资多种货币资产进行风险分散也是资产配置中非常重要的一环。

　　而欧洲房地产基金就为投资者提供了一个配置欧元定价资产的不错机会。虽然欧洲央行的宽松政策仍然会是欧元升值的重要阻力，但欧洲经济增长的逐渐复苏将带动外来投资的流入，同时也将给欧元价格以向上的支撑。

　　另外，欧元、美元、人民币汇率之间往往形成互相牵制的三角关系，因此，对这三种货币计价资产的配置将能很好地对冲汇率风险。欧洲经济触底反弹，越早投资，将来坐享的收益越高;越早投资，受汇率变动的影响将越小!

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