投资英国房市需保持审慎和长线投资的心态

郑瑟

　　在当前全球主要央行中，除了美联储，其他央行仍在放水，全球实际收益率还在下行。投资者不缺资金，只是缺乏合适的投资标的，“资产荒”现在已经成了流行词汇。中国的房地产市场已经在“资产荒”的背景下被热炒了一年，越来越明显的泡沫令投资者望而却步。但海外市场还存在投资机会，尤其是“退欧公投”后，英国的房地产市场似乎成了一块新的价值洼地。

　　英国脱欧公投结果公布后英镑迅速给予了回应，英镑汇价遭遇重挫，兑美元汇价下跌超过10%，触及1985年以来的30年低点，与英镑相关的资产和投资也因此出现较大的缩水，一时间，全球资本市场变得屏气凝神、谨小慎微。虽然大势难挽，但还是有习惯“逆风”坐市的人希望从中攫取先机，比如很多中国投资者就认为这是一个抄底的信号，他们开始对英国的楼市兴趣盎然。不过与以往不同，中国投资者们的兴趣集中于英国脱欧后的不确定性所带来的房价下跌。

　　中国投资者的“阔绰多金”形象由来已久，从疯狂抢购黄金的“中国大妈”们到海外投资中走马圈地的中国土豪，中国投资者们在海外投资中刷足了存在感。

　　来自广州的宋先生就很看重英国房地产，年轻有为的他在英国已经坐拥两套房子了。宋先生早年曾在香港从事金融相关的工作，2010年跳槽到伦敦，深受国内炒房热潮的影响，宋先生一直都对英国楼市很关注，并在2012年入手了两套房子。刚到伦敦时，华人买房的并不多，但是到了2011年后形势突变，英国经济复苏迹象明显，在新的一轮期房投资中，中国投资者的身影随处可见，而且早期投资者获利颇丰。而宋先生购买的房子在短短两年的时间里上涨了差不多50%。

　　根据英国地产服务公司Knight Frank发布的财富报告显示，截至2015年中期的10年间，中国投资者对海外地产、股票和债券的投资额达到1.03万亿美元。路透社分析称，国内经济放缓正促使中国公民和企业去海外寻找更多的财富增值渠道。

　　放眼全球房地产投资市场，英国房价走势的一骑绝尘远超于中国，甚至一度超过香港成为全球房价最昂贵的地区。

　　过去十年间，英国住宅市场一直表现良好，租金不断上扬，售价持续上涨，经济增长保持良好势头。这也使得英国成为中国投资热衷的投资目的地，今年上半年，中国投入英国的资本显著上升，甚至在英国脱欧公投之后也并未出现下滑迹象。尤其是大型私人投资者更加青睐伦敦金融城和西区，其投资总量已经超越大型保险公司。

　　英国房产就像一块诱人的蛋糕，吸引了全球投资者们的瞩目。李嘉诚早在2015年就斥巨资在英国投资了铁路、天然气、电气公司等产业。伦敦作为主要国际金融中心的地位和有关英国经济保持稳定的预期无疑促进了交易额的大幅增长。

　　莱坊大中华区执行董事夏博安(Paul Hart)表示，“中资机构在今年下半年仍然对伦敦物业显示出浓厚的兴趣，而且英镑持续走低也被视为存在长期的投资价值。”

　　与此同时，伦敦的大楼开始以相对低廉的价格在市场上出售。世界各国的投资者都聚集到了英国，其中不乏中国的投资者的身影，中国资本开始抢购此前长期关注的英国资产。

　　莱坊大中华区研究及咨询部主管纪言迅分析，这些交易值得关注的是复星集团这样的开发商开始在大宗投资交易中崭露头角，而去年类似交易的主要投资者为大型保险公司。前者更青睐伦敦金融城和西区，而不是金丝雀码头区域。

　　为什么英国那么受投资客的欢迎?伦敦，作为世界著名的金融中心，引来了源源不断的资本。除此之外，英国的房地产具有权威的私有财产法律保障，房产购买和持有的税费低于很多国家，而且绝大部分属于长久性产权，同时具备高流动性和高透明度，面向全球投资者开放。另一方面，作为全球高等教育发展最成熟的地区，英国拥有世界上最完善的教育体系和最顶尖的教育水平，牛津大学、剑桥大学等世界上数一数二的顶尖学府均汇聚于此，对于一些“深谋远虑”的投资者而言，在英国进行置业投资，无疑是一件“一举多得”的事。

　　在很多投资者们眼中，即使英国脱欧，英国不断增长的人口所带来的刚性需求也都是魅力值的重要组成部分。据英国国家统计局数据显示，2015年，伦敦人口已达890万人，预计2036年，伦敦人口将突破100万～1100万，迅猛的人口增长，将对伦敦房产的销售与租赁形成强有力的支撑。

　　尽管英国经济和房地产市场未来存在诸多不确定性，但中国买家仍长期看好英国房地产市场的稳定性。这让一些内地高净值客户对投资英国房地产的兴趣大增，他们认为伦敦仍将维持全球重要金融中心的地位。

　　胡润研究所对资产超过150万美元的中国投资者的一项调研发现，60%的人计划在未来三年内购买境外房产，其中很大一部分投资者认为，投资英国地产是一个机会。

　　第一太平戴维斯集团跨境投资业务主管拉希德·哈桑介绍：“许多观望了多年的投资者现在开始向我们咨询信息。尽管目前英国资产的收益率会有所减低，但现在汇率可算得上打了个大折扣。”

　　世邦魏理仕的研究表明，中国企业以及瞄准英国大城市内的居住用、商业用房产的中国个人投资者来说，是难得一遇的良机。

　　伦敦高端房地产代理查尔斯·麦克道尔(Charles McDowell)刚刚完成了一个中国买家在梅菲尔区(Mayfair)一套1.6亿英镑的住宅的交易。他表示，“近期来自中国的购房者相当活跃。”

　　David Green-Morgan指出，许多在伦敦持有房地产的亚洲投资者在近期重新开始制定在英国的投资策略。需要指出的是，目前伦敦的住宅市场，特别是200万英镑以下的住宅仍然供不应求。根据英国政府的估算，今后四年里英国每年的住房缺口预计将高达2万-2.5万套。作为全球最重要的科技中心之一，伦敦在过去七年里，科技、媒体和电信行业一直是英国办公楼市场的最大新增租户群体。迁至伦敦工作的居民人数不断在增加，预计2020年前伦敦的新增人口将达到近100万，从而创造更多的住房需求。

　　David Green-Morgan指出，另一方面，预计今后几年其经济增长率仍将超过欧洲和欧元区的其他国家，英国脱欧公投也不会对其造成很大的负面影响。无论脱欧最后结果如何，今后英国都仍将是欧洲乃至全球最为重要的经济体之一。

　　眼下，英国退欧结果已定，可以说此次英国脱欧事件还是一定程度上影响了英国的经济，那么整个事件对于投资者们而言究竟是“蜜糖”还是“砒霜”?还未入手的中国海外投资者该抢英国楼市吗?已经进行卖出的人又该何去何从?

　　在看空者们眼里，英国经济的动荡势必会影响房地产的走势，未来形势不明朗。据相关媒体报道，由于投资者的担忧，英国房地产基金陷入赎回危机，除此之外，未来包括海外企业撤离英国导致伦敦商业地产需求下降的风险不小，英国本土经济放缓或停滞压制商业地产需求是投资者最大的担忧。

　　不过，那些蠢蠢欲动，想要抄底英国楼市的人似乎有更多期待。相关专家认为，无论是否脱欧，长期来看，英国房地产市场的价值都会难以撼动。英镑仍是世界货币中最重要的货币之一，独立于欧元，而从未被撼动。而公投结果公布后，英镑因此大跌1800点，房子对海外投资者等于打了九折，如果继续大跌等于“打折”更多。这些都是海外投资者们认为的蜜糖。

　　根据 和讯网、投资与理财、 东方早报(上海)、南方日报等采编【版权所有，文章观点不代表华发网官方立场】