英国房地产市场的前景取决于“脱欧”进程中的具体因素

郑瑟

　　随着国内一二线城市调控火力密集，大量资本正在通往更为悠远的投资出口通道上蠢蠢欲动。在本月11日居外网全球经纪人峰会上，腾讯房产总经理余凯先生透露，尽管有年初资金出境限制举措出台，腾讯房产与居外网今年合办的腾讯房产海外频道3月份的访问率却上涨了一倍。

　　分析人士认为，英国房地产市场的前景取决于“脱欧”进程中的具体因素。焦点问题在于，伦敦金融行业是否会大规模迁出伦敦，从而给商业地产带来严重负面影响。不过，考虑到时区、语言、人才、法律等优势，业界认为伦敦还将继续保持全球重要的离岸金融中心地位，“脱欧”具体会对伦敦金融中心产生多大影响还需进一步观察。

　　透析原因：

　　1. 英国公投决定退欧后英镑急挫，反而导致英国优质资产吸引力增加。

　　2. 脱欧公投后流入伦敦房产的投资总额同比下降55%，但来自中国的投资额仅下滑22%。据英国《金融时报》报道，伦敦金融城的房产受到了来自中国内地和香港大量买家的青睐，因而减缓了房地产整体下滑的趋势，并且多数人倾向于长期持有。

　　3. 英国经济稳定、法律体系透明完善，与欧洲大陆的相隔又使其避免了一些地缘冲突事件，而脱欧公投虽然引起了政界动荡，但对经济并没有明显影响。另外，英国房地产市场本身具有的较强流动性以及优良的房屋品质等利好因素并不会因脱欧而改变，而英国抵押贷款利率有望在近一年内维持低位，因此这是投资英国房地产较好的窗口期。

　　黑天鹅频飞，英国与欧盟的“世纪大离婚”似乎并未影响英国第二大城市曼彻斯特(Manchester也称曼城)的魅力。

　　这个拥有“足球圣地”“精英教育”“工业革命发源地”“金融中心”等标签的国际化都市，正因近期房价明显上升成为国内投资新宠。

　　据英国电讯报报道，中国对曼城投资正在井喷。中国最大的国际房地产门户网站居外网数据显示：2016年11月，有意向投资曼彻斯特物业的中国买家数量比去年同期增加了53.8%。今年2月，居外网更显示中国买家对整个英国房源访问量比去同期上涨38%。

　　曼彻斯特机场集团估计，随着中国对英国北部振兴计划的投资持续增长，“曼城——北京”直飞航线的开通对曼城经济发展预计将产生双倍价值。未来10年内，中国游客对当地经济贡献值将从2.5亿英镑上升至5亿英镑。且这一数字只包括单纯旅游支出增长，不包括外来投资、就业或基础设施等其他更为可观性增长。

　　英国尚选地产集团中东及亚太区执行总监Adam Price表示，曼城现在是英国伦敦之外吸收外资最多的城市。从2015年10月，国家主席习近平的曼彻斯特之行起头，该地房地产业便开始提振。同年12月，中富集团买下了彼时中英领导人曾造访的英国酒吧，随后将酒吧中文名字定为“首相酒吧”,并打算在中国开分店。

　　曼彻斯特是整个西欧最引人注目的投资城市之一，其投资收益率高居英国之首。2015年，中国国家主席习近平在曼彻斯特进行国事访问期间，公布了一项价值几十亿的投资计划——包括开通曼彻斯特直飞中国的航班。

　　当前国内重大的投资包括北京建工集团投资曼彻斯特机场城和酒店，华凌工贸集团投资收购了一个多功能综合开发项目。此外，重庆金字塔房地产开发有限公司宣布与Manchester & Cheshire Construction建立合作伙伴关系。

　　旨在促进两地商业关系的“曼彻斯特-中国论坛”执行总监里斯•沃利(Rhys Whalley)表示，2016年，中国投资者对曼城房地产开发项目的投资高达约21亿英磅。他“对2017年前景持谨慎乐观态度”，同时他表示，英镑贬值意味着“很多投资者将英国视为绝佳的选择”。

　　北京建工集团在今年签约了一份价值7亿英磅的协议，将承担部分索尔福德Middlewood Locks建设项目，并将提供2215套租用房屋。价值10亿英镑的空港城市建设项目已于今年启动，北京建工集团持有20%的股份。

　　Whalley表示：“中英两国联系日益密切，房地产业一直是最大的受惠者”。房地产业的繁荣部分归因于曼彻斯特的长远规划：2035年，曼城将新增227000套住房和20万个工作岗位。

　　为满足中国投资者强烈投资需求，在2016年夏天曼联和曼城在北京鸟巢对决上演前，仲量联行协同曼彻斯特发展署举行赛前商务招待会。众多国内房地产开发商主席将被邀请到现场，展开“足球”与“地产”的碰撞，共同探讨曼城投资商机，帮助中国开发商在最好的时机、最优的条件切入曼彻斯特的房地产市场。

　　而足球是曼彻斯特文化的重要部分，每年足球为该市带来的收入约为28亿人民币。大曼彻斯特区的球会数目达到全世界最高的人均数字。预计未来5年，足球带来的收入将超过57亿人民币的曼彻斯特吸引着全世界各个角落的球迷，其中来自亚洲的球迷有5亿。

　　曼彻斯特位于英格兰西北部，有着超过500万总人口与10万在校大学生。当前曼彻斯特是除伦敦以外，英国最大、增长最快的城市经济体，总附加值(GVA)超过560亿英镑，30英里半径的曼彻斯特，贡献出英国整个西北部52%。

　　该市交通十分发达，是英国交通物流枢纽中心。根据曼彻斯特商会报告，在未来两年，对大曼彻斯特地区基础设施的建设投资将增长632%。到2017年该市将有10亿英镑投资到城市的交通基础设施，包括Metrolink线路的大幅扩建、车站的改造和整修。这将会创造出更好的经商环境与生活环境。

　　作为老牌金融中心，该市国王大街上有合作银行总部和150多家保险公司总部或分部，超过60家银行在曼彻斯特设立办事处，其中40余家是海外银行。此外，创意产业和总部经济也成为近年来曼彻斯特经济发展两大新引擎——曼彻斯特的媒体城(Media CityUK)是英国西北地区的创意产业集聚地，BBC、英国独立电视台ITV等均已入驻;英国富时指数前100的公司中有超过80家都选择在曼城设立总部，而英国西北部500强公司中则有40%的总部进驻。

　　当前，投资曼彻斯特物业的海外投资者和公司数量仅次于投资伦敦物业的投资者和公司数量。一家当地的研究机构发现，曼城邮编号M 区域有2253座物业属于外国机构。

　　英国伦敦一直是国内投资者首选目的地，历经了一个长达20年的增长曲线。随着高昂的价格和较高印花税率增加了投资成本，伦敦增长周期正慢慢关上大门。

　　The focus has now changed——当前英国经济发展重心正从伦敦转向曼城。2015年，汇丰银行将曼彻斯特列为英国房地产投资回报率最高城市，平均年收益率为8%。自2010年以来，曼彻斯特年均收益率上升6.02%，是英国最高升幅。相比伦敦之下，收益率同期仅增长4.71%。

　　曼彻斯特强劲的经济增长势头，得益于英国北方经济引擎计划：通过数十亿英镑投资，在创造提供税收优惠条件的开发区来鼓励投资。曼彻斯特被定为该计划的核心城市。过去十年曼城人口增加迅猛，房屋建设数量供不应求。

　　而越来越多的英国本土企业和员工将搬离伦敦，其中包括英国国家广播公司(BBC)，它将其中5个部门迁搬至曼彻斯特福德码(Salford Quays)，建立了新的总部基地“媒体城市”(Media City)，未来将有更多知名企业转战到曼彻斯特。预计至2050年，新区为民众提供就业机会将总计达到约85万个。

　　于此形势下，曼城未来10年至少需要300万英尺办公场所和10万套新住宅来填补需求，在建房地产项目远低于所需水平。

　　曼彻斯特成为当前英国房价涨幅最快城市，其房价涨幅高达8.8%。据某知名地产分析公司数据，曼彻斯特今年二月份平均房价为15.18万英镑，其平均房价仍在英格兰和威尔士平均水平之下，可称为“价值洼地”。而曼彻斯特每年记录有1030万人次的暂住访问，酒店式公寓入住率及增长率都胜过伦敦。

　　仲量联行的数据显示， 2016年曼彻斯特住宅均价的同比涨幅在5.5%左右，2016-2020 年的总涨幅则将达到约26.4%;在租金方面，2016年的同比涨幅将在5%左右，2016-2020年的租金总涨幅将达到约26.3%。

　　居外网欧洲、中东、非洲主管Bernie Morris表示：“脱欧公投大大提升了中国买家对英国楼市的兴趣。主因是英镑对美元和人民币持续贬值。”

　　“随着政策趋稳，英国又变回到传统安全港湾的形象。此外，英国资产价格也有所下降。”

　　曼彻斯特也是英国第一大租用房建造市场，其背景是该市人口增长比伦敦以外的任何地方都要快，当前曼彻斯特出租房供需失调，比例约为4：1。

　　众所周知，曼彻斯特教育资源极其丰富，整座城区学生总数多达40万。而该市每年几乎58%的毕业生将长期留在这里，每年约有20000名毕业生寻找住处。到2025年，将有285万人生活于此。庞大的学生群体无疑将催生巨大的地产投资价值。除商业地产外，曼彻斯特正在大规模开发私有出租住房，稳定收益和极佳的增值潜力，吸引着中国个人投资者的目光。

　　由此，一些国外投资机构正择机进入中国，试图为国内个人买家提供投资曼彻斯特的投资机会，欲从中分羹一杯。

　　目前，总部位于曼彻斯特的英国领先房产开发企业尚选地产集团(Select Property Group)在全球在伦敦、迪拜、新加坡、上海、北京均开设办公地点。

　　据中东及亚太区执行总监Adam Price介绍，英国和中国的房地产有很多相似之处，购房出租成为近几年兴起一股潮流，英国的第一批业主的平均年龄在38岁。当下曼城的房租供不应求，尤其是市区高质量出租房更少，曼城房产未来将能提供5%~8%的增值，而伦敦房产增值大约在2.5%~3%之间。

　　相关数据显示，目前英国住房自有率正处于30年以来最低点。在过去10年中，个人租房市场增长迅猛、规模空前：每个月新增1.75万个租房需求，租户数量超过2000万。

　　去年年初，尚选地产在新加坡开设了亚洲首个办公室，但很快就意识到他们的亚洲市场主要在中国大陆，于是公司在去年10月把办公室移师上海，现总共已在中国销售800套住宅。2017年4月，尚选集团又在北京开设了中国第二个办公室。

　　该公司目前致力于打造以出租为目的的公寓楼项目及学生公寓项目。曼彻斯特是其主推出租公寓项目Affinity Living Riverview的所在地。在几乎没有做任何市场营销的情况下，中国客户已占他们公司国际客户约15%。

　　纵观曼彻斯特，目前主宰城市天际线一台台起重机正在说明这里的房地产市场形势。据悉，曼彻斯特房地产开发建设的火热达到了2008年以来最高水平，而租赁住宅房地产占其中较大比例。

　　据莱坊国际(Knight Frank)预计，曼彻斯特租房市场规模将在2020年达到4150亿。考虑到英国租房革命需求，整个英国的私人租房市场规模将达到8.3兆元庞大规模。未来10年，部分嗅觉灵敏的中国高净值人群或将于此大潮中优先实现良好的资产配置结构。

　　对此，最新切入中国市场的尚选地产主推出一种Vita Student品牌学生公寓，该品牌关注特定目标用户(国际学生)的需求，目标锁定曼彻斯特和谢菲尔德等地的中国留学生。

　　仲量联行表示，在中国这一投资业态并不多见，但在英国，这种学生公寓不仅可以满足中国高净值人群资产跨国的多元化配置需求，还可满足子女教育支持。这已成为精明的中国个人投资者最为青睐的房地产投资品类之一。

　　当下的曼彻斯特，已经散发出一种英国特有的“早餐要饮香槟酒”的闲情逸致，一脚跨进了打扮时髦、到处聚会的“青春少年时”，因此曼彻斯特也被誉为“24-hour party town”。而越来越多的投资者正在爱上这样一座城市。

　　如何搭上英国地产这班顺风车 ?

　　1. 有一个好的投资心态。 由于近期英国房产市场的供应量有限，而购房需求并未减少，导致在“退欧”之后，英国房价并未出现明显下跌，但增速放缓迹象不容否认。

　　2. 放低预期。 在中短期内，由于有3%的印花税、资本收益预期下降、“退欧”条款启动等许多悬而未决的因素影响，英国房价或将轻微下跌。但若以3-5年为依据，各大机构对英国房产仍持谨慎乐观态度。

　　3. 所以若要投资英国房产，最好是持续关注。寻找“双低点”买入，即房价低点和汇率低点，享受到双重实惠，使自己的投资收益最大化。

　　英国地产利好新政：

　　1. 上调个人免税额

　　如果您是一名房东且有房租收益，房租则属于您收入的一部分，即意味着这部分收益需要缴纳个人所得税。无论您是公司职员还是职业房东，每人每年都有个人免税额(Personal Allowance)，即免交个人所得税的部分。从本周四(4月6日)开始，个人免税额将从目前的￡11,000上调至￡11,500。

　　2. 大幅提高家庭住房遗产免征额

　　从2017年4月6日起，每个人的遗产税免税额将在32.5万英镑的基础上额外增加10万英镑的“家庭住房遗产免征额”(Family Home Allowance)。对于已婚夫妇，新增的免税额度为20万英镑。

　　此后，“家庭住房遗产免征额”还将逐年提升。2017年4月到2018年4月，家庭住房遗产免征额为10万英镑;2018到2019财年，家庭住房遗产免征额提高至12.5万英镑;2019/2020财年提高至15万英镑。到2020年4月开始，家庭住房遗产免征额将达到17.5万英镑，也就意味着高达100万英镑的家庭自住房产，将免于征收遗产税。

　　3. 全新免税账户(ISA)免税额

　　进入新财年后，每年的免税储蓄帐号(ISA)免税储蓄额度,将从目前的￡15,240上涨到￡20,000。同时，如今的ISA选择也比以往更加丰富。其中，一种针对房产的免税账户Property ISA值得关注。该账户是将您的资金与其他投资者一起，投入一个英国房地产投资信托中(REIT)。该信托可用来购买全英各大城市的房产，比如曼彻斯特，利兹和伯明翰，今年晚些时候伦敦也将纳入投资范围。由于该账户是免税的，因此无论是收益还是资本增值都是免税的。该账户的投资额是100英镑起，并没有储蓄上限。但是，收益的免税部分适用于普通ISA的限制。

　　随着大量外国现金涌入，随之而来的是更严格的监管，2017年2月份，金V说投资视角文章提醒过大家，关于美国联邦政府将针对高端房地产市场的洗钱调查期限延长180天，截止至今年的8月22日。

　　根据4月5日公布的一项提案，持有英国物业的外国公司将必须披露所有者的真实身份，或者在一年内出售名下的房产。为了有效打击洗钱活动，英国政府还规定新购入房产的外国公司必须事先登记实际所有者的信息，否则交易将被禁止。

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