佳兆业回归遇楼市最严调控 3年内破千亿目标成口号?

蒹葭

　　随着各地楼盘逐一解封、重组事项顺利突进、股票交易恢复，经历两年存亡危机的佳兆业已不再将目标定为回归正常化，而将销售目标锁定为千亿。虽然从今年以来的数据看，佳兆业的销售正在回升，但4个月百亿的速度并不能说乐观，加上市场调整日益收紧，佳兆业三年后冲击千亿目标并不是那么容易。

　　4个月100亿

　　起死回生的佳兆业迎来公司复牌后首个月度销售数据。

　　据佳兆业刚刚披露的4月未经审核运营数据显示，集团于2017年4月实现约32.72亿元的总合约销售，按年增长约12.1%;合约建筑面积约为20.9万平方米。截至4月30日4个月的总合约销售约为112.14亿元，总合约建筑面积约为72万平方米，分别较2016年同期增长约27%、11.9%。

　　从销售节奏上来看，佳兆业今年前4个月的销售增长幅度较为平稳。1-4月，单月销售额分别为28.57亿元、21.85亿元、29亿元、32.72亿元。业内人士分析，佳兆业今年前4个月销售增幅显得比较谨慎，与多数上调年度业绩、年初加大推盘力度的房企相比，佳兆业在年内采取了谨慎开局的策略。

　　销售价格方面，佳兆业4月平均售价约为1.56万元/平方米，按年增长约35.1%;1-4月平均售价约为1.55万元/平方米，较2016年同期增长约13.5%。

　　对此，业内人士分析，从年内的业绩表现来看，佳兆业正在恢复运营常态。随着佳兆业此前遭锁项目逐渐解封，企业可售房源和货值不断增加，让公司实现稳定的回款，有效缓解了企业的资金压力。

　　同时，公司重组事项的完成以及股票交易恢复，也让企业回归正常企业轨道，外界的质疑声也逐渐降低，企业的元气开始得以恢复。

　　前4个月不错的表现也让公司底气有所回升。在2016年业绩发布会上，佳兆业方面透露，2017年公司可售建筑面积预计约为451万平方米，竣工建筑面积约268万平方米，截至2016年底在建建筑面积约720万平方米，交付建筑面积则预计在180万-220万平方米;预计均价为1.64万元/平方米。据不完全统计，佳兆业2017年预计推出23个项目，其中10个为新项目，佳兆业执行董事郭英成也明确表示，佳兆业将于三年内冲刺千亿大关。

　　千亿门槛遭遇最严调控

　　但市场上也有质疑之声。有观点认为，佳兆业去年得以逃出升天，根本在于去年楼市呈爆发式增长，尤其是一线城市的井喷式成交和价格大涨。而佳兆业在深圳、上海等一线城市恰好拥有充足的货源。然而世事变幻，一线城市项目集中在当初是优势，在当下和未来恐怕就是风险了。去年“9·30”新政后，全国各地政策频频出台 ，而3月至今，北上广深一线城市，以及所有重点二线城市，更是先后出台史上最严厉的系列调控政策。全国一二线城市楼市降温趋势已十分明显。

　　在3月举行的2016年业绩发布会上，郭英成当时表示，管理层表态对公司未来的发展充满信心，信心的来源正是佳兆业前4个月平均售价上涨受益于公司在一二线城市布局的策略。

　　佳兆业方面在答复北京商报记者时也表示，公司对一二线城市的销售依旧看好，尤其是公司专注于刚需产品，首套置业的大量需求，将让公司在一二线城市去化保持稳定。同时，按照公司的推盘计划，下半年将有更多楼盘入市销售，届时业绩将有望实现更大幅度提升。从中长期看，佳兆业还将有深圳、珠海、广州、上海等多个项目实现供地，其中旧改土地资源也将带来近万亿货值。

　　据该公司2016年年报公告显示，截至2016年12月31日，佳兆业2130万平方米的土地储备中，约有80%的土地位于一线城市及二线重点城市。统计显示，佳兆业前4个月销售集中在珠三角、长三角、华西、华中、环渤海五大区域一二线城市的贡献已经超过80%的占比，其中深圳、广州和上海三个一线城市依旧是其主要销售来源，并且销售占比超过了50%。

　　“一二线城市土地储备按照以往标准来看，当然是优质土储，在楼市上升期无疑给企业带来可观的收益。”上述人士分析，但当下调控背景下，一二线城市市场不确定性特征十分显著。当前一线城市调控空前严厉，而后续二线城市将基本全面升级调控到限购+限贷+限价+限售的“四限时代”。这对于企业业绩的稳定增长可能有负面影响，无论是项目入市时间、销售周期、市场需求都出现诸多不确定因素，项目去化周期很可能被拉长。

　　目前来看，佳兆业去年销售额为300亿元，今年前4个月项目销售为112亿元，若按照平均30%的增长幅度计算，佳兆业三年内冲刺千亿目标的难度很大。

　　自救的难题

　　实际上，佳兆业也通过公开市场及并购方式，在一线城市之外开疆拓土，以求平衡市场风险。统计显示，包括广东、辽宁、浙江等地在内，前4个月佳兆业取得6宗地块。

　　与此同时，以往在科技产业地产少有涉足的佳兆业也正在该领域寻找公司业绩新的增长点。

　　继签约了苏州木渎智慧产业园区项目后，5月3日，佳兆业还曾与河北承德市人民政府正式签署战略合作协议，未来双方将在科技产业、健康养老、文化旅游、特色小镇、文体场馆运营、酒店管理等领域开展深入合作。5月5日，佳兆业与中冶南方工程技术有限公司签约战略合作协议，双方将围绕产业新城、产业园区、城市更新等多元领域展开深度合作。其中，与力海集团签署的“力海企业港大数据产业园”将成为佳兆业于承德落地的首个项目，这一项目佳兆业拟通过轻资产方式运营管理。据悉，双方还将共同拟定综合运营解决方案，为落地项目的产业布局策划、产业建筑类别提供合理咨询建议，为项目招商运营及园区管理提供专门服务。

　　佳兆业方面透露，项目的盈利模式主要是管理输出、企业孵化以及企业服务。

　　除了试水产业地产，近期佳兆业也似乎开始着手布局进军旅游产业。4月下旬，佳兆业发布消息宣布，前香港迪士尼乐园运营副总裁Noble Coker将加入佳兆业，出任金沙湾国际乐园公司总裁，负责佳兆业主要的两个旅游地产项目——金沙湾国际乐园和葫芦岛绥中佳兆业东戴河。据了解，2016年底，金沙湾国际乐园项目建设已全面启动。另外，旗下自有街市品牌“壹号街市”的首店也于4月底在深圳开业。“壹号街市”是佳兆业商业集团精品超市公司重点打造的核心品牌之一，定位为社区快捷购物。此外，佳兆业在足球领域的投入也着实不小，中甲足球队深圳佳兆业的关注度也持续走高，这些积极信息对佳兆业的品牌恢复也都多有助益。

　　佳兆业表示，公司旗下包括健康产业、旅游地产、文创产业、金融产业、体育产业等，佳兆业渴望实现产业协同效应。

　　业内人士分析，对于佳兆业而言，新业务对恢复企业活力、拓展发展空间有积极作用，但迅速促进业绩增长还不现实。例如金沙湾国际乐园在珠三角区域内就将面临众多营业和在建主题乐园的激烈竞争。同时，科技产业地产领域门槛很高，专业团队的建设、产业定位与营运、资源整合甚至与地方政府的合作协调都非易事，无论是产业地产还是旅游地产，短期内都难以迅速成为企业的业绩新支点。

　　北京商报记者 董家声


　　来源:北京商报