把握时机进入欧洲房产市场顺势而为不失为明智之举

郑瑟

　　当多数人还在被国内各种“专家解读”、“政策分析”牵着鼻子走的时候，聪明人早已将目光投向了海外，以全球化的视野进行家庭资产配置及子女教育规划。在欧元贬值、欧洲经济缓慢复苏的前期，被欧洲优越的生活环境、一流的教育水平、完善的福利体系及成熟的社会制度的吸引下，凭借对欧洲经济走势的准确判断，很多高净值人士及时把握投资机遇，纷纷投入欧洲购房的热潮中。近日欧元汇率的持续走高和欧洲经济的强劲表现更是为早期投资者打了一针强心剂。7月21日欧元兑人民币汇率升至1:7.8745，破8指日可待，预示着欧洲房产的新一波升值和房价的稳定上涨。在这种背景下，把握时机进入欧洲房产市场顺势而为不失为明智之举。

　　在国内外汇管制的情况下，高净值人士通常选择欧洲购房移民的方式配置资产，既能购置当地房产，又能拥有便利的境外身份，实现全家移民，享受当地同等的社会福利和教育、医疗资源。

　　在西班牙楼市价格非常低，当地房地产市场价格与成交量却连续三年稳步上涨的反差利好情况下，西班牙近年来一直是高净值人士投资购房移民的热门地。与之情况相似的国家还有葡萄牙，在旅游市场与资本投入的双重利好下，葡萄牙房价近年来不断攀升，再加上葡萄牙当地超高水平的医疗条件和居住旅游环境，购房移民葡萄牙的显著优势吸引了众多海内外高净值群体。西班牙及葡萄牙都有极其利好的当地移民政策，一人申请三代移民，成功率极高。购置50万欧元的当地房产即可简单快速移民西班牙，整个手续流程仅需3-6个月。选择葡萄牙购房移民则只需40万欧元起，即可拥有一手房产，世代传承。

　　除西班牙及葡萄牙以外，希腊购房移民则以25万欧元起的低购房额成为欧洲购房移民项目中的高性价比之选，30万欧元购房移民“全球避税天堂”——塞浦路斯，对有税务规划及及应对CRS的高净值人群来说无疑是明智之选。而作为世界著名蒙台梭利教育发源地、文艺复兴起源地的意大利则凭借悠久完善的公立教育及文化艺术的教育氛围在欧洲房产投资移民项目中独具魅力。

　　回首2016 年，英国脱欧、欧洲主要城市遭遇恐怖袭击，加之意大利宪改公投、土耳其政局动荡，使得整个欧洲似乎又陷入了中世纪纷乱复杂的政治环境之中。

　　在此背景下，投资者纷纷转向“摸着良心感觉不会痛的”基本面良好的市场寻求稳定收益类资产。

　　据第一太平戴维斯市场调查所覆盖的15 个国家的数据显示，2016 年上半年，欧洲房地产市场的投资活动略有降温，总投资额较上年同期减少7%。其中，英国投资额同比骤减40%除脱欧公投所导致的不确定气氛的利空影响外，2015 年投资市场的创纪录表现也是一方面原因。而欧洲其他市场2016 年上半年投资总额与2015 年同期基本持平。总投资额约为875 亿欧元。其中，在2015 年受到投资者热捧的德国与西班牙，2016 年上半年投资额双双减少28%。主要原因在于优质资产缺乏但投资者需求并未消退。2015 年挪威房地产市场受住宅板块提振，投资额刷新历史纪录，2016 年上半年则暴跌51%。其他国家的投资仍不断升温，成交额同比显著上涨，如波兰同比上涨152%、爱尔兰同比上涨66%、瑞典同比上涨54%、奥地利同比上涨52% 以及意大利同比上涨38%.

　　值得注意的是，排除英国脱欧公投所导致的英镑汇率波动之外，若以欧元计算，欧洲2016 年上半年投资总额要比10 年平均水平高出近24%。实际上，2016 年上半年欧洲各国投资额均高于10 年平均水平，英国也不例外。

　　而一直让人揪心的英国脱欧这两年剧情发展比神探夏洛克更新得还快，没等动荡的2016 年平息，当人们以为终于可以平稳度过2017 年第一季度的时候，英国首相却于3 月29 日致函欧盟，正式开启英国“脱欧”程序。随后，4 月19 日BBC 发出BreakingNews： 英国议会以552 对13 的票数通过2017 年6 月8 日提前举行英国大选! 4 月18 日特蕾莎·梅在唐宁街10 号宣布此事时表示：之所以将大选提前三年的原因是，国家需要稳定，需要顺利脱欧。消息一出，英镑毫无意外地从8.6 猛涨至8.8。当然，除了英镑和大选，一直不安分的苏格兰，估计也要蠢蠢欲动了。

　　也许是英国老大哥做出了“表率”，近来有不少业内认识认为2017 年欧洲备受瞩目的德国、法国、荷兰大选都将对欧盟产生影响，使得欧洲变数增多。要知道这三个国家加起来贡献了欧元区半数以上的经济总量，这三个国家同时也是欧盟六个常任理事国成员，对欧盟政策具有非常大的影响力。

　　距罗马条约签署至今已有60 年，今年，欧盟也将迎来它的六十岁生日。在眼下这个变数颇多的政治环境中，欧洲房地产市场投资究竟是一个抄底机会还是一个坑，让人不得而知。

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