中国购房者对于东南亚国家楼市的兴趣正在上升

郑瑟

　　从赴东南亚旅游到赴东南亚置业，不少中国中产家庭正从东南亚国家开始迈出自己海外置业的第一步。

　　与过去较高净值人群多出于移民或子女教育等考虑在英美等发达国家大城市置业的需求不同，东南亚地区楼市的需求往往与赚取租金回报、养老、度假等目的联系在一起;相比欧美中心城市动辄上千万元的房产门槛，一两百万元，甚至几十万元的购房门槛深得中产家庭青睐。

　　毕竟，“买房致富”是不少内地普通人亲眼见证或经历的“真理”，而他们许多人希望，能在某些“落后中国二十年”的东南亚市场上，找到复制这样的神话的机会。

　　据莱坊日前发布的报告指出，私人在市场中正变得更加重要，因为财富创造将继续逐步增长，房地产仍被视为财富保值的手段和收入来源，重要的是房地产还是有形的可控资产。

　　从曼谷到河内、从新加坡到普吉、从金边到吉隆坡，越来越多的地产中介探索内地市场，也有越来越多的中资开发商落子东南亚，微信公众号中向大众推广东南亚房产的文章一时间层出不穷。

　　世邦魏理仕在近期的一份报告中指出，中国内地于2017年上半年再度成为亚洲区内最大的跨境房地产资金来源地。中国内地房地产发展商及综合企业于上半年离岸房地产交易中，亦成为举足轻重的买家。人民网近期援引一份追踪中资房地产企业在东南亚国家的研究报告显示，包括富力、碧桂园、绿地等在内的8家中资地产商在东南亚国家已经投入或宣称的总额已经超过了2900亿元。

　　另一层面的背景是，中资与“一带一路”倡议沿线国家的各方面经贸往来正日益增加，私营机构也在该地区更加活跃;以中泰铁路、印尼雅万高铁、中老铁路、新加坡泛亚高铁(昆明-新加坡)、马来西亚东海岸铁路项目等为代表大型铁路基建项目的陆续开展都预示着未来这一区域更为紧密的联系和巨大的发展空间。

　　全球多个城市房价出现泡沫风险

　　这些市场纷纷推出针对海外购房者的政策的逻辑不难理解，即政府希望通过抑制海外需求，来调控过热的楼市。

　　据瑞银财富管理9月28日发布的2017年瑞银全球房地产泡沫指数显示，就全球范围来看，加拿大多伦多面临的房地产泡沫风险最大，其次为斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、香港和阿姆斯特丹。在亚太地区，香港和悉尼的房地产泡沫风险较去年上升。新加坡楼市估值依然公允，风险持续下降，而东京楼市估值过高的情况在2017年越发明显。

　　但报告指出，这些泡沫背后的一大推手是过去十年以来的低利率环境。在欧洲城市，尽管自2007年以来，实际房价已上涨了30%，但公寓的使用成本(即抵押贷款支付的利息和分期付款)仍然低于十年平均水平。在加拿大和澳大利亚也出现了同样的情况，令人难以负担的高企房价的一大支撑因素便是低利率。

　　报告还指出，在全球房地产市场中渐渐形成了“超级明星城市”效应，市场参与者认为这些最具吸引力城市的房产将长期以最快速度升值，比如中国香港、伦敦和旧金山等。大家的直觉是全球和全球的富裕家庭会对顶级房产产生源源不断的需求，只要供应速度快速增长，那么这些“超级明星城市”的房价可以与租金、收入及全球均价脱节。报告还指出，过去几年来，这样的效应还引发了国际需求的激增，尤其是来自中国的需求，使当地市场获得额外的推动力，还将当地购房者逐渐挤出市场。

　　“大背景是全球长期的低利率环境，像多伦多、悉尼和中国香港等都是中国大买家最为青睐的目的地，出于教育、分散资产配置、移民或居住等需求，我们把这些城市称为‘超级明星城市’，这些城市对外来投资和移民持开放态度，其房产买家不仅仅是当地收入人群，还吸引了来自全球的需求。过去三年中，这些城市的房价平均涨幅为20%，多伦多、中国香港去年涨了20%，悉尼涨了10%，这些城市也是中国投资者最为青睐的城市。”10月13日，瑞银财富管理大中华区首席投资总监及中国首席经济学家胡一帆在接受21世纪经济报道记者电话采访时表示。

　　不仅仅是当地，国内政策也在收紧当中。自去年底国内外汇政策收紧以来，业界纷纷预计海外房产将出现降温。今年年初起实施的《个人购汇申请表》明确提示，购汇不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。7月1日起实施的《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》规定，人民币计价的大额跨境交易报告标准定为20万元人民币，当日单笔或累计交易也从以前的20万人民币下降到单日的5万人民币。这意味着，此前资金出境惯用的“蚂蚁搬家”几乎不再可行。

　　“现在好多人打电话来咨询的第一句话就问是否可以解决资金出境问题。不过 ‘蚂蚁搬家’现象还是存在的，银行人工柜台是越来越难了，但据说网银可行。另外就是灰色渠道(地下钱庄)，手续费从0.8%上涨到了3%。不过我们不参与资金出境的过程。七月的时候确实降温了，我都开始担心生意做不下去了。不过，八月开始又回暖了。”上海一家日本房产中介对21世纪经济报道记者透露。

　　马来西亚：房地产市场投资增速最快

　　作为“亚洲四小虎”之一，加上马来西亚拥有良好的教育资源，来自世界各地的留学生是居住在当地各大城市的主要人群之一，“以房养学”逐渐成为一种流行趋势，相当多的留学生在海外购置房产，利用房子的升值来补回留学的花费。

　　马来西亚的“第二家园计划”也是吸引大批购房者的原因之一。此项计划主要针对想要在海外养老的人群，申请人将获得10年期限的签证，到期后马来西亚政府也保证永久续期。但申请较为严格，年龄低于50岁的外国人，他们的储蓄户头/来往户头/定期存款必须至少有50万令吉(约80万元人民币)，年龄50岁以上的外国人，则至少须有35万令吉(约56万元人民币)。

　　外国人在马来西亚可自由购买公寓、别墅等，需要注意的是购买房产的最低门槛是100万令吉(约160万元人民币)，房产持有税5%以上，且须缴纳15%额外印花税;有永久产权和99年产权，永久产权要更贵一些。

　　近些年，马来西亚新山的房价紧随经济和国家大趋势，5年年前柔佛州一套小房子的价格大约需要20万马币左右，但是现在价格上涨到50万-60万马币之间，上涨幅度已超150%。

　　前几年，投资者对马来西亚等国的疯狂投入，加上马来西亚政府对外国人投资房产并无“限贷限购”政策，目前马来西亚的房价已经大幅上涨，投资趋于饱和。近年来伴随着投资回报率逐年下滑，房价普遍偏高，投入与产出性价比不高。

　　加上时下随着国家宏观调控，马来西亚政府将针对外国人购置房产时的印花税额度大幅提高至15%，已被逐渐崛起的拥有着丰富旅游资源以及税收政策少的泰国等市场逐步超越和取代。

　　泰国：舒适环境吸引全球投资客

　　泰国舒适的气候、高质量的旅游资源既吸引了大量来自世界各国的游客，也吸引了包括日、韩、俄罗斯及中国等多个国家的退休人员来到泰国购置房产，以作旅游或者日后移民所用。

　　泰国是世界上唯一不收房产税且还是永久产权的国家，相信比起其他国家高额的房产税，泰国显得无比亲切有木有?泰国房产价格低、投资回报高，这是吸引大批投资客的原因之一，精装修、完备的配套设施更是锦上添花，对购买的泰国房产数量也没有限制。40万元人民币起步的投资门槛，部分房源甚至还有包租10年的政策，相信会让绝大多数中国投资客户怦然心动。

　　泰国的房产价格低，根据高力国际研究报告，泰国市场上供给集中的价格区间在3万元至4万元人民币每平方米。但是泰国房产的投资回报很高：泰国公寓平均年出租回报率在房价的6%-8%，有的地方可达15%，而曼谷、芭堤雅等中心区公寓平均每年涨幅大约12%。房价涨幅加上出租回报，泰国公寓的平均年投资回报率在18%以上。

　　目前，外国人无法在泰国直接购买土地，并拥有土地产权，只能通过注册泰国公司途径，实现土地产权。外国人购买永久产权公寓楼盘项目时，也只能最多拥有49%的外籍配额。目前法律允许通过租赁方式，可以获得30年的土地租赁权，并可在此基础上选择续约30年。

　　泰国财政部现在正修订泰国房地产权相关法律，在新的泰国地产法中，将允许非泰籍外国人通过50年长期租赁的方式，合法持有别墅房屋、土地地块产权，租期预计将延长达50年。

　　如果泰国颁布并实施此项房地产新法律，将会使外国房地产投资者有更强的信心，对泰国房地产市场也是很大的利好。

　　越南：正式开放房产市场予外国人

　　越南作为东南亚迅速崛起的经济体，每年正以6%—7%的经济增长速度在发展前进。年轻的劳动人口，低廉的工资，优惠的贸易政策，使其成为外商投入的热土。

　　2015年，当地政府允许住宅项目中的30%可以出售予外国人，有限额的推出给外国人购买，以回应经济开放的需求。

　　越南的房产只有河内和胡志明市还值钱，但是非常畸形、非常贵，好点的上万美元一平米。主要因为越南本币没有国际化，在国内又没有其他地方投资，股市也小破差，所以只有炒首都的房子。它的市场畸形发展，产权为50年，外国人购房不允许贷款，买房时必须通过银行转款，而且外国人也不允许继承房产。税费方面，越南没有房产税，但需要缴纳10%增值税。

　　菲律宾：租金回报率亚洲第一

　　据房地产研究网站Global Property Guide 2016的报告显示，菲律宾在亚洲租金收益率排名第一。租金收益率高达7.51%，首都马尼拉的租金收益率更是高达8.98%。这是一个什么概念呢?中国的一线城市北京、上海、深圳的租金收益率都在2%以下。举例来说，同样投资100万元人民币买房子，在北京，你一年可以收益不到2万元;而在马尼拉，你可以收益9万元。

　　菲律宾政府为了吸引外资，振兴经济，出台了非常吸引眼球的政策，即只要投资5万美元买房，即可办理当地移民绿卡。

　　菲律宾房产是永久产权。根据当地法律，外国人只能购买高层公寓，不能购买土地和别墅，无公摊卖的是使用面积，这点和泰国的相似。但是从房价上来说，虽然菲律宾的经济发展水平远远落后于马、泰等国，但其房价特别是马尼拉、宿务等大都市的房价却超过很多东南亚的大都市，而且菲律宾每年需付12%的房产增值税。

　　目前菲律宾的房产增值稳定，每年可以增10%左右，吸引了英美加新加坡等国争相投资。菲律宾房产价格低廉，回报理想，而且有健全的保障制度，所以外地买家投资当地房地产相当普遍。

　　印尼：对外国人放开房产市场

　　在过去很长一段时间里，外国人是不能在印尼买房的，因为法律规定只有印尼当地人才可以拥有房地产。上世纪90年代后期，新的法律允许外国公民可以在印尼购买公寓和办公用房，对土地没有拥有权。2013年印尼住房部长宣布，政府出台新的政策，但此项新政仍有一些限制。按照印尼修改的规定，外国人能够购买房产(house)25年，然后再延长25年。2015年，为刺激房地产市场，印度尼西亚计划放宽限制，允许外国人在当地置产，允许外国人购买价值超过72万美元的高级公寓单元。印尼当地媒体认为，印尼允许外国人拥有房产长达80年产权，对外国人表现出了一种十分友善的姿态。

　　  尽管如此，个人在海外置业时所要面临的复杂风险还需谨慎处理。鉴于大部分东南亚国家仍属发展中国家，相关法律及制度有时不尽完善，遇到纠纷维权成本较高，因开发商无法按期交付住房而投诉无门、因前期交易程序瑕疵而导致售房款无法从目的国汇出等问题屡有见报。另外，对于一些房屋按揭计价币种与房产所在国本币不同的情况，则更要注意汇率波动可能造成的收益损失。

　　对于资金问题，该人士透露，中国人去泰国买房刷银联卡付首付，“但收款方不能是开发商。有香港账户的人，会从香港账户转账。”

　　“相对于之前的冷门，中国购房者对于东南亚国家楼市的兴趣正在上升。一方面是随着‘一带一路’倡议的推进，另一方面是这些地方的房价较低，还拥有很多旅游资源。但同时也存在政治、经济、汇率波动等不确定性因素，预计看不到大规模的需求增长。主要需求还是会集中在那些发达市场的‘超级明星城市’，因为那里拥有优质的求学、就业、生活、文化等环境。但鉴于目前的对外投资政策，预计会出现放缓。”胡一帆说。

　　在胡一帆看来，鉴于目前的市场情况，投资海外房产，面临着一些风险，投资者需保持警觉。“基于基本面，也就是房价、租金、供给及抵押贷款和GDP的比例等数据，我们制定了这个指数，其中四分之三的城市已处于泡沫或估值过高的状态，还面临着多个潜在风险。一个是利率水平正常化是个长期趋势;我们的研究还显示，就房价收入比而言，在全球九大城市(中国香港、伦敦、纽约、温哥华、悉尼等)，一名高技能人才在近市中心购买60平方米住房所需的工作年限都超过了10年，这是第二个风险;第三个风险是情绪的变化;另外来自中国内地的需求由于资本管制政策相对放缓，这对于那些目的地来说，也是一个风险。建议投资者保持冷静、谨慎的态度。”胡一帆说。

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