房地产去库存 限购城市九成已名存实亡

野山居士

来源: 华夏时报

（原标题：房地产去库存，限购城市九成已名存实亡 一线城市为何坚守限购令？）

“没有接到具体文件。但我们已经不再限购。”1月26日下午《华夏时报》记者向成都市房管局电话询问该地是否取消了限购时，得到了上述答案。

大约此前一周，1月20日从四川省住房城乡建设工作会上传出了“全面取消限购、限价”，取消“9070”等行政干预政策的消息。虽然还没有接到具体的文件，但是在实际操作中楼市限购政策已经“消失”。

记者调查发现，“限购”政策并非只在四川“消失”。据统计，截至2016年1月22日，全国46个限购城市，仅剩5个城市没有取消限购。

去年中央经济工作会议对于房地产的表述为“化解房地产库存”，并“取消过时的限制性措施”。“文字很少但很直接，明确了新一轮房改的基本方向。”曾参与中国“二次房改”的一名退休房地产经济学家告诉记者，能满足农民工变成新市民进城居住的住房制度改革已经拉开了，这与1998年城镇房改相比意义更深远。这位专家认为，很快国家会出台一些有利于消化库存的政策，新政估计今年两会后出台。

“一线城市对取消限购依然坚如磐石，这涉及到经济体制改革的大问题，行政干预房市十多年了要彻底退出肯定需要一些时间的。”上述专家说，从中央关于取消过时的限制性措施的表述来看，侧重点和目前国家层面积极刺激投资一脉相承。

限购静悄悄

继1月20日四川省传出全面取消住房限购限价政策后，一周后同样的消息也从广东省传来。27日广东省透露，将取消限购限贷等调控政策，但并非强制性的，尤其对于广州、深圳这样的大城市，具体政策仍由各地根据市场作出判断。自2015年5月佛山全面放开房地产限购之后，广东还剩下广州、深圳、珠海仍继续执行限购政策。与此相仿，北京限价、限贷政策已放开，但不考虑取消限购。

“取不取消限购，各地可以根据自身的实际情况作出判断。”国家住建部总经济师冯俊于去年6月4日就地方政府松绑限购首度公开表态。当“放松限购”的基调公布之后，各地限购的“多米诺骨牌”一个个便轰然倒下，姿势各有不同。

“只做不说”。自去年7月10日起济南率先取消商品房限购政策，便打响了这场声势浩大的战斗。紧随其后南昌同样以“口头传达”的方式放开限购，而借用楼盘低调松绑的地方政府中还有广州、杭州等地，同样采取了对开发商仅限“口头传达，不发文件”的方式。

记者进一步了解到，在这场取消限购的战斗中，还有一些地方以“放宽户籍”等方式变相“救市”，但没有脱离松绑限购的范畴。比如去年7月初，广西北海、玉林等部分城市出台新政，居民可以在南宁市购房，并落户南宁。记者查到的城市中，出台上述类似政策的地方遍及中国的大江南北，北有呼和浩特、南有海口、中部则有武汉等城市。

随着时间的推移，一些地方取消限购态度更为明朗。2015年11月19日，山西省政府公布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》对房地产政策进行了重大调整。其规定，取消商品房购房限制，包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销（预）售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。

截至2016年1月22日，全国46个限购城市，仅剩5个城市（北京、上海、广州、深圳、三亚）没有取消限购，足够说明取消限购是大趋势。

一线城市在坚守

全国取消“限购令”的战役已悄然展开，但大多一线城市仍然坚守。

北京就是这样的范例。记者采访获知，北京目前仍然实行严格的限购政策，尤其是在通州新区实行了所谓的加强版限购，在购买资质等方面的要求比此前任何时候都更为严苛。

除北京外，记者从深圳市相关部门获知，深圳也暂无取消限购的政策出台。

“除非深圳楼市出现大幅度下滑或保障房建设到位，比如‘十三五’保障房如期保质、保量供应，保障房总量与商品房总量实现对半开。”用深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉的话说，在这种情况下，有可能退出限购。

记者调查发现，去年中国房地产市场出现了冰火两重天的场景，一线城市房价异常火爆、地王频出、房价屡创新高，但更多的三四线城市则身陷库存困扰，销路不畅。其中，深圳楼市热得发烫，根据统计局的数据，截至2015年11月，深圳新房价格同比上涨了44.6%。在深圳房价快速上涨的同时，“投资潮”再次泛起，去年深圳仅二手住房市场投资客占比就超过了30%，达到了近年来最高水平。如果退出限购，对火热的楼市来说是火上浇油，房价会暴涨。

据此断言，短期内一线城市限购松绑或是退出限购，并不具备条件。受访专家坚称，对一线城市来说，限购还谈不上“过时”，城市建设、人口控制均面临非常大的压力，取消限购的话投资、投机就会满天飞。

需建长效机制

“从去年买房的情况来看，90%以上为自住，投资投机少了，限购失去了存在的价值。”1月28日，一地方房管局副局长在接受记者采访时说，让市场回归是楼市改革的大方向。

这位副局长认为，限购作为行政干预措施，在未来楼市长效机制建立起来的前提下，才可以完全退出。按照官方的说法，这些长效机制主要包括，针对所有住房困难人群的住房保障体系建立起来，住房基本回归居住属性，不再成为一种主要的投资。

记者还发现，取消过时的限制性措施，除了限购、限贷外，还涉及其他领域很多相关举措，比如涉及建筑、规划、土地、市场销售等，这些如何放松至今也未有明确说法。

对此，受访住建部咨询专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫回应说，除了限购外，还包括限贷及个人所得税等政策，或在今年也会出台政策。究竟是以部委的名义出，还是各地自己出台政策，有待商榷。

“新一轮房改始于去年年底中央提出满足新市民为出发点的住房制度改革。”上述曾参与“二次房改”的退休专家说，农民工市民化对住房的需求是有效的。

取消限购是不是救市良方？房地产专家韩世同认为，松绑并不能很好地救市，但这却是一个政策调整的契机。“取消限购并不会起到很大的刺激作用，但只要投资性购房不会大规模死灰复燃，可以适当放松限购，或撤或退。”无论是对于开发商来说取掉枷锁，还是继续刺激购房者及市场的“去行政化”来说，显然都是利好。

但问题还在于，各地至今仍然视房地产是经济的支柱产业，它承载着全社会近80%的财富，而要使房地产市场健康持续发展，需要解决的问题恐怕不止这些。