从春节楼市看去库存“痛点”

黄小编

从春节楼市看去库存“痛点”

　　与当地开发商和业内聊天时发现，到底有多少库存，他们也不清楚，反正3~5年内消化不完。

　　在猴年春节即将来临，怀揣一年积蓄和年终奖的“老乡”踏上春运之路时，央妈送来了“大红包”：对于非限购城市，首套房、二套房购置贷款的首付比例分别降至20%和30%。同时，各地也祭出财政补贴、减税、送装修等“大招”，卯足力量吸引回乡过节、探亲人群买房。在“去库存”已呈上下齐动、左右联动之势下，三四线城市能否从库存高压的泥潭中解脱出来呢？

　　春节前后，笔者在广西、湖南等地一些三四线城市调研后，发现楼市“去库存”的“痛点”比想象的要多。

　　一是库存量非常大，披露的售库存消化期均在2年以上，而这仅仅是库存的一部分。由于这些城市预售要求（高层达到2/3形象进度、中高层封顶）形同虚设，项目出地面即开始卖楼是普遍现象，过去几年城市扩张又供应了很多土地。因此，隐性库存随时会冒出来。笔者与当地开发商和业内聊天时发现，到底有多少库存，他们也不清楚，反正3~5年内消化不完。

　　二是新房多位于偏远的新区或新城，房子早建起来了，但基本的公共服务无从谈起，有的连接主城区的道路还在修建，高铁站到主城区花半个小时到1个小时很正常。过去几年，借助于高铁新城、产业新城、城市副中心等概念，东西联动、南北呼应、中心极化是楼市发展的空间共性，三四线城市“骨架”被拉大了。

　　道路交通是在售项目最大的“卖点”，但相关市政设施（地下管网、水电煤气）、生活设施（如菜市场、公交站、邮局）、公共服务（教育、医疗）严重滞后，已售房屋也并无多少入住，晚上漆黑一片是这些新区、新城的共性。因此，尽管三四线城市地方政府、开发商使出浑身解数，但返乡人群购房的积极性并不是太高，一方面忌惮房价还会下跌，另一方面觉得房子不太适合居住。

　　三是需求可持续性不够。目前，通过拆迁补偿、子女购房，多数三四线城市原市民家庭已经拥有了2套或以上住房。由此，除了少量改善型需求外，原市民不再是购房主力，来自辖属县、附近乡镇居民购房、输出劳务返乡置业占据60%以上需求份额。特别是，房子、车子、票子（彩礼）已经成为县和乡镇结婚新“三大件”，农民工回乡或农民在城镇买房多数基于婚房倒逼。

　　但是，农民年可支配收入多在2万元左右，“咬牙”买房往往集祖孙三代积蓄。而且，买房后很多家庭还要支付装修、家具家电、买车等费用，这就必然挤压其他方面的消费，甚至挤压农业生产性投资，很多农民甚至被迫举债付首付。在新房集中区域基础设施、公共服务不到位的情况下，未来在城市生活的支出还很大。因此，根据笔者走访，三四线城市靠农民买房“去库存”的可持续性存疑。

　　四是三四线城市房价依旧偏高。目前，笔者调研的三四线城市，房价多在3000~4000元之间，基本为农民月收入的2倍左右。但在10年前，这些城市的房价多在600~800元，与当时农民收入相差不多。同时，考虑到时下城市的生活成本已居高不下，与10年前不可同日而语，多数受访农民购房者认为目前房价偏高。但是，开发商均认为，3000~4000元的房价已经接近建材和建筑安装成本，即便降价空间也有限。由此，房价成为制约农民购房需求释放的另外一个“痛点”。

　　最后是房屋供应的有效性较低。公共服务配套滞后已吓跑了不少农民，除此之外，三四线城市新房供应中，适合改善型需求的大面积住房偏多，而农民需求的、总价较低的中小户型住房偏少。此外，三四线城市缺乏二手住房市场，投资需求缺乏成长空间，也抑制了一部分需求。同时，楼市全面滑坡，债务链条断裂现象比比皆是，房子抵债很普遍，包工头成了业主，新房转手在微信端屡屡被刷屏。除个人按揭贷款外，再抵押盘活资金的案例很少，买房即意味着手上资金被冻结，这也吓跑了一部分购房者。
来源： 证券时报