东莞市场写字楼呈现白热化竞争

郑瑟

　　今年上半年，东莞住宅市场量价齐飞，价格暴涨。但很少人注意到，其实写字楼市场的量价增幅比住宅还要大。

　　“东莞写字楼市场投资的春天来了!”东莞中原策略研究中心总监车德锐表示，目前东莞写字楼市场上，标杆项目的租金仍处于明显的洼地。未来，投资东莞写字楼，特别是城市中心地段的城市综合体写字楼，将成为投资新趋势。

　　“洼地”顾名思义即中间低四周高的自然地形，对于“洼地效应”最直观的解释是，当房地产围合一个湖泊中心发展之时，便形成了自湖心向四周土地递减的级差地租，大致出现“近贵远贱”的圈层分布，这其实就围合出湖心的价值洼地。一旦因某种特殊原因填湖开发，那么，湖心洼地的地价和房价就会突然井喷，创下区域地产的最大价值，甚至引发周边地产的价值飚升，即产生了洼地效应。当然在房地产实际开发中，所谓的洼地不一定就是湖心区，也可能是市政中心、城市广场或历史建筑区等等对于区域价值有提升作用的区域。

　　“洼地效应”是近两年比较流行的词，从经济学的财经分析中我们常会看到。比如，中国市场的巨大投资潜力和发展空间，吸引到越来越多的国际投资者的目光，使外资投入持续增加，这样就说中国在全球经济中产生了洼地效应;也可以形容江浙一带对人才的吸引，说其民间资本的持续发展产生了洼地效应;而当解释蓝筹股在弱市中的井喷行情时，就会比较其动态市盈率和平均市盈率，说其产生了价值洼地。

　　全国和东莞写字楼市场在过去近十年中，大部分年份价格走势比较平稳，比如2011～2015这五年间，写字楼价格基本保持稳定。进入2016年后，上半年全国写字楼市场开始走上“猛涨通道”，成交量价涨幅比住宅还要大，东莞写字楼市场也是一样的表现。

　　车德锐对此分析认为，2015年很多热点城市在中央号召“去库存”的情况下，住宅价格出现了暴涨。而暴涨过后的住宅价格，很多已经超过了写字楼。但正常来说，写字楼的租金水平要比住宅高很多，因此，写字楼的投资收益优势愈发明显，部分投资者就开始从投资住宅转向投资写字楼。

　　据了解，目前东莞普通洋房的租金水平在20～30元/平方米.月左右，售价却高达1.5万元/平方米甚至更高;而写字楼的租金水平在50～60元/平方米.月，相应的售价才1.3万～1.5万元/平方米。从租售比计算的投资回报率对比看，洋房的投资吸引力在下降，写字楼的投资吸引力在上升。

　　记者调查了解到，旺南·世贸中心1号写字楼即将于4月份开盘入市，产品面积段为 80-300平方米;浙商大厦预计将于5月底开盘推出710套37-245平米写字楼。

　　接下来，民盈山·智慧城、G1蜂汇、汇海大厦、长安万科中心、汇星商业中心、星城·玉珑湾、万润广场、德基广场、新领域商业广场、星河城市广场、朗豪商业大厦、新世纪·颐龙湾等项目的写字楼产品，也都将一一入市推货。

　　过去一年多时间，是住宅去库存的政策支持期。在各方政策支持下，很多城市的住宅高库存已变为低库存，甚至进入供应紧张的状态，库存消化周期仅几个月时间。

　　车德锐认为，住宅去库存周期即将结束，政策预计将转向商业地产去库存。因为从全国和东莞的写字楼开发数据来看，写字楼的库存量以及正在开发的量都非常大，未来写字楼的库存将持续走高，高库存压力将越来越大。

　　车德锐表示，目前已经有去商业地产的政策支持，如引导和要求企业自持经营、允许调整商住比例等，未来预计将有更多的财税和金融政策对商业地产去库存加大支持力度，引导企业自营购买写字楼和投资写字楼。

　　另外，过去的十年，是住宅价格增长五倍以上的十年。自去年至今，东莞楼市由于深圳客的疯狂扫货，房价快速暴涨后，目前已明显处于高位，脱离了本土购买力，租金收益的投资回报率已经非常低，投资吸引力在快速减弱。而写字楼市场的售价比洋房低，租金又远比洋房高，加上过去十年东莞的写字楼价格增长仅三倍左右，累计增幅远低于普通住宅，其投资潜力越来越受到投资者的关注。

　　众所周知，路通财通，在东莞的高速发展过程中，发达的交通路网起到了非常重要的作用。东莞的交通发展经历三个时代：第一是铁路时代，带动了沿线东莞东部几个镇街快速发展;第二是快速路高速路时代，带动了大部分镇区的经济快速发展，尤其是制造业，形成多个支柱性产业;第三是轨道时代，包括高铁、城际轻轨和市域轻轨等，轨道交通网的日趋完善发达，将加速推动东莞第三产业发展，特别是对商业、商务的发展有着非常强的聚合效应，集聚消费力，扩大商圈商业的辐射力，集聚企业和人才，形成商务产业集群。

　　车德锐表示，轨道交通大大加快了莞深融城的步伐，真正实现莞深半小时生活圈，使深圳客未来不仅能在东莞投资置业，还能到东莞安家乐业。因此，轨道时代下的写字楼市场也将进入新的发展阶段，“轻轨上盖”也将成为投资者选择投资写字楼的重要考虑因素。

　　与此同时，莞深两个城市的融合将是全面的融城，是长期持续的进程。车德锐表示，这次深圳的高房价可以说是提供了一个很好的融合时机，加快了这个融城进程。因此，随着莞深融城的全面进化，深圳的很多产业、技术、人才、资金、信息等将持续进入东莞，东莞写字楼市场将迎来新的发展机遇，进入全新的发展阶段。

　　业内人士认为，东莞写字楼市场发展到现在，随着产业结构的调整升级，新的产业和业态在快速发展。同时，小企业不断成长为中型企业或大企业，加上近年来莞深融城加快，深圳很多企业进入东莞市场，写字楼市场明显已进入升级换代期，与一线大城市相比还有非常大的提升空间。超前的规划设计、高标准的硬件配置和完善的配套服务，已成为东莞新一代写字楼开发的标配。随着写字楼的不断升级换代，东莞写字楼市场正进入快速发展干道。

　　另外，这几年城市综合体发展很快，主要是因为很多城市土地资源越来越紧张，土地集约高效利用的方式就是做城市综合体。一站式的消费、便利的生活、高效的商务活动等需求，把住宅、商业、写字楼、公寓、酒店等多种业态整合在一起，从而催生了新的商业地产模式，催生了城市综合体的快速发展。而多业态相互之间的关系是功能互补，互为配套，互为支持，互为促进，形成资源共享，最终实现价值最大化。因此，投资城市综合体的写字楼，特别是城市中心地段的城市综合体写字楼，是未来城市的投资价值高地。

　　“东莞写字楼市场投资的春天来了,目前东莞写字楼市场中，标杆项目的租金仍处于明显的洼地。不光是比很多二线城市低，甚至比中山和惠州都要低。”车德锐表示，目前中山和惠州地标性写字楼的租金基本都在100多元/平方米.月，而东莞才80～90元/平方米.月。一是因为东莞还没有形成集群效应，二是发展商企业品牌支撑较弱，三是项目的硬件配置和软性服务配套还有很大的提升空间。因此，随着这些方面的逐步完善加强，东莞标杆写字楼的租金还有很大的提升空间，也意味着售价还有很大的上涨空间。

　　尽管从整体来说，写字楼市场在供应方面呈现爆发式的增长。业界也在担忧会加大库存量，进而诱发写字楼市场的恶性竞争。但是，与之持相反看法的也大有人在。

　　陈华兴认为，去年四季度深圳甲级写字楼平均售价已升至每平方米53042元。相比之下，东莞去年写字楼均价约为每平方米9514元。这就说明，东莞写字楼总体上仍处于价格洼地。这对于投资者和企业来说，是具有竞争力的。

　　李兴旺等人也认为，随着交通网络的完善，地铁的开通，巨大的价格差异，将会吸引广深等地的企业进驻东莞办公。“东莞写字楼转型升级才刚刚开始，类似于万达广场、万科中心这样的写字楼、商业中心为一体的超大型建筑将越来越多，会整体提升东莞写字楼的档次。因此，东莞写字楼出现推货高峰期不是坏事，相反，会整体上营造一种态势，进而全面升级商业地产形象，聚集人气。

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