“香港有优势，对经济有信心”

郑瑟

　　继北京、上海之后，广州2015年GDP或将赶超香港的消息引起众人瞩目，香港特区行政长官梁振英昨日在施政报告后的记者会上回应南都记者就香港GDP面临被多个内地城市赶超的提问时表示，内地经济增速较快而香港经济增速较慢是事实，但香港优势相当多，很多头马车都可以拉动经济发展，对香港经济有信心，香港与其它城市也有很多互惠互利的合作空间。

　　香港特区政府差饷物业估价署在公布的最新数据显示，香港住宅楼价再创今年新高。实际上，这已是香港房价连续第四个月回升，自去年因美联储加息出现回调后楼价的累积跌幅也显著收窄。同时，报告还显示，香港私人住宅租金连升三个月。值得留意的是，与以往不同，这个“利好”并没有对香港本地地产股带来多少提振效应，一众地产蓝筹借此消息集体狂欢的场面并未出现。

　　从目前情况看，香港楼市依然面对美联储再度加息、市场预期供应增加、高位成交低迷等诸多因素的困扰，高房价更成为掣肘香港经济复苏、腾飞的一道阻力。因此，这次房价持续反弹，对香港经济、民生而言并非好事，香港本地地产股未见有明显起色，自然也是在情理之中。

　　美联储主席耶伦日前在出席杰克逊霍尔年会时向市场发出了措辞强硬的讲话，再次提及美国加息条件成熟。虽然她没给出明确的时间表，但外界都很关注耶伦讲话内容带给市场的启示(实际上，早在耶伦之前，美联储的两名官员也曾就加息“放风”)，市场对美国加息以及抵押贷款利率的担忧重燃，必然会影响港股市场上对利率走势敏感的房地产板块人气。

　　近日广州市市长陈建华介绍，“十二五”期间，广州GDP年均增长10.1%，2015年经济总量预计达1.8万亿元以上，赶上亚洲“四小龙”的新加坡和香港。而深圳市委书记马兴瑞近日透露，深圳2015年全市生产总值达1.75万亿元人民币，增长8.9%左右，2016年深圳经济增长的预期目标为8%-8.5%。香港政府统计处数据显示，2015年本地生产总值预计为2.4%。外界预计深圳GDP超越香港指日可待。

　　香港特区行政长官梁振英发表的2016年《施政报告》大篇幅谈及经济发展，在记者会上，南都记者向梁振英提问如何看待广深等内地多个城市GDP正在紧追或赶超香港，反映的这些城市与香港经济实力的变化，又如何看待香港的不足与优势。梁振英表示，广州等内地城市GDP增长速度比较高，而香港作为发展比较成熟的经济体，GDP增速比较缓慢，这是事实。香港也希望不失时机利用好经济发展的机遇，让香港经济增长能够比较快。

　　“香港的优势相当多，我对香港经济是有信心的。”梁振英表示，特区政府相当重视经济发展，很多头马车都可以拉动香港经济的发展，比如十三五规划的开展和“一带一路”落实带来的机遇、创新科技工作，以及专业服务、金融业等产业发展。自己对于香港的经济有信心，同时香港愿意与国内城市、国外城市开展合作，相信与广州等其他城市有很多互惠互利的合作空间，可以协同发展、共同发展。

　　就香港而言，短期看楼价反弹对经济社会的影响应有利。此前，因为香港楼市下滑，外界曾担忧这会成为今年香港经济风险之一，由于房地产在香港经济中占比及影响颇大，如果楼价急挫可能重创香港经济。近期香港楼市回暖，市场对这方面的忧虑缓解。

　　但市场预期后续香港楼市的供应将会持续增加，香港仲量联行最新发布的8月份《香港住宅销售市场》研究报告显示，预期由今年至2019年期间，香港每年落成实用面积小于430平方英尺(A类住宅)的单位将达5000个，较过去10年每年平均1700个的落成量高出194%。仲量联行指出，过去10年，香港A类住宅与实用面积介乎431至753平方英尺(B类住宅)单位落成量比例平均为20：80，但近年发展商倾向兴建小户型单位，估计自今年至2019年期间，A类住宅及B类住宅的落成量比例将变成35：65。另外，在港府收紧按揭条件的情况下，只有总值400万港元以下的住房才有高达9成按揭的成数，这导致开发商倾向兴建以小户型单位为主的新楼盘，但仲量联行指出，需要警惕该类单位的买家负担能力一般，可能会给市场带来一定的波动。

　　虽然近年来港府在增加土地和住房供应上花了不少气力，例如设定每年提供1.8万伙单位的目标，但目前的情况是，香港除自住外的长线投资刚性需求是否会因超低息、资金“水浸”而变得更加强烈?目前的供应水平又是否足以令楼价健康、有序回调?很明显，香港楼市早就不是一块价值洼地，炒作成分已经成为刺激楼价节节攀升不可忽视的因素。

　　需要指出的是，高房价正逐渐拖累香港经济前行的步伐。以正为香港这个国际化大都市作出贡献的国际人才为例，全球最大旅居人士网站Inter Nations公布的一项旅居海外工作人士的调查报告显示，香港的高房价、高租金正令这些海外人才望而却步。Inter Nations近年就海外人士移居海外生活工作进行调查显示：在综合旅居人士的生活质素、财务、容易适应生活、工作生活平衡、生活指数、旅居人士关系等多种因素后分析出67个国家及地方的排名中，香港评级大幅下滑。Inter Nations在报告中指出，对于举家来港居住外地人才的调查中，香港全球所获排名更跌至倒数第9位，受访旅居人士抱怨香港房价、租金及物价高昂，直言薪酬追不上开支。

　　另外，国际房地产顾问公司第一太平(5.32, -0.07, -1.30%)戴维斯最新发布的生活及工作指数调查报告也显示，香港的居住成本高居全球第二。该报告以全球领先城市的人均住宿及办公室租金作比较计算指出，每名派驻香港的员工每年所需的生活及工作成本为100984美元。

　　由此看来，高房价、高租金已成为香港精英阶层难以负担之重，来自其他工薪阶层“房奴”的压力更是不言而喻。如果因高房价引发人才外流、资金撤离的情况，香港经济前景着实堪忧。

　　近年来港府致力于解决房屋问题。梁振英在发表的《施政报告》中指出，“解决房屋问题初现曙光”，香港楼价和租金近来开始回落，扭转了楼市和租金只升不跌的心理预期，对解决房屋问题必须继续坚持，不能半途而废。做法则是增加供应和遏抑炒卖、投资和投机需求。

　　根据香港差饷物业估价署最新公布的数据，2015年11月香港住宅楼价指数较10月下跌3%，是连续第二个月回落，是2015年3月份以来8个月的低位，市场上多认为未来一段时间香港楼价仍有一定下跌空间。

　　“今天楼价租金仍然远超市民的负担能力，也扭曲了一代青年人的价值观。”梁振英表示，有市场人士猜测港府会否减楼市辣招，甚或减少土地供应，但港府解决住屋问题的勇气和决心毋庸置疑。政府有责任供应土地和公营房屋，满足市民的住屋需要，没有责任保证楼价只升不跌，楼价也不应靠人为的短缺维持高企。

　　施政报告提出，未来5年，香港兴建的公营房屋单位预计约为97100个，当中公屋单位约为76700个，资助出售单位约为20400个。私营房屋方面，预计未来3至4年一手住宅市场的供应量约为87000个单位，是自2004年9月起政府按季度公布供应数字以来的新高。土地方面，施政报告提出了多途径短中长期的觅地计划，包括推动发展古洞北和粉岭北新发展区、东涌新市镇扩展、洪水桥新发展区，以及元朗南发展等。

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