香港楼市永远火爆？

郑瑟

　　投行野村证券(Nomura)10月6日发布报告，上调了中国香港地区2016年全年的 GDP增速预期，预计香港地区今年经济将同比增长1.2%，好于此前预计的1%。

　　野村认为，建筑业投资增加，和房地产市场的复苏，料已在今年三季度对香港经济构成了重新支撑。9月份的香港日经采购经理人指数(PMI)从8月的49.0回升到了49.3，显示当地经济出现了短期走强的趋势。

　　但野村表示，香港当前的经济反弹只是暂时性的，主要受到中国内地楼市再度井喷的溢出性影响，到了2017年，香港全年GDP增速会再度降低到0.5%这一远远低于长期增长趋势的水平。

　　野村强调，香港PMI近期的回升，完全是受到了房地产市场好转的推动。香港房价此前已经连续5个月回升，9月底汇总统计的数据显示，衡量总体楼市状况的中原城市领先指数(Centa-City Leading Index)相比3月份的谷底上升了7.9%。

　　香港，是当下中国唯一一个不限购的一线城市。

　　全国政协副主席董建华创办的智库——团结香港基金4日发表第二份土地房屋公共政策研究报告，建议特区政府推行“补贴置业计划”，更改现行的补价政策，将补价金额锁定在买家入住时的水平，让住户毋须再追赶楼价升幅。

　　报告指，“补贴置业计划”可以达至多方共赢。首先是释放土地价值，公营房屋自由买卖，所带来的潜在经济利益最高可达3万亿港元，约为香港GDP的1倍半。其次，出售公营房屋有助特区政府回收建筑成本，节省营运开支，令公帑更能用得其所。此外，公营房屋的住户有更大机会成为业主，基层家庭也可以和私楼业主一样，拥有自己的物业并可用作不同用途，长远舒缓收入不均、跨代贫穷等问题。

　　团结香港基金顾问、香港大学经济学讲座教授王于渐在当日举行的记者会上指，香港家庭住在出租公屋的比率达31%，远高于日本(5%)、新加坡(6%)、英国(17%)等地，加上居屋和租置计划的住户，香港有近47%家庭住公营房屋，他们丧失了财富升值带来的好处。

　　出租公屋，市民享受到的是租楼的价值，但是社会付出的是整块地的价值，居屋和租置用户则只能享有部分价值，因而会影响房地产的流通，造成土地价值的消散。这个消散的价值特区政府也享受不到，建楼的成本收不回，收回的租费可能连管理费和维修费都弥补不了，长期下去财政难以为继。对于公屋住户来说，人生一切的选择都根据单位决定。当子女去较远地区读书，或者家里有人更换至其他区工作时，都不可以搬家，住户可能一辈子就住在那里，没有任何其他机会流动。当选择的范围缩小时，就不会作出最好的选择，因而会造成潜在损失。香港的贫穷户、离婚户、单亲户高度集中在公屋住户。

　　综合上述分析，现行公营房屋机制对财政、经济、社会都没有好处。

　　出售公屋对低收入家庭来说是最主要的养老保障方法，而且不需要额外加钱，只要将地的价钱市场化就可以养老，其实是同时解决了房屋问题和低收入家庭的退休计划问题。

　　团结香港基金总干事郑李锦芬也表示，相信实施“补贴置业计划”可以为香港不断扩大的贫富差距，以及为社会向上流动性的不足提供一个解决方法。

　　今年二季度以来，香港楼市成交量明显放大。9月初，中原集团主席兼总裁施永青表示，近期楼价升势受货币因素推动，预计未来外来资金继续流入香港，令楼价居高不下。

　　  

       就连阔别香港土地市场四年的李嘉诚也杀了回来。华尔街见闻9月介绍过，李嘉诚旗下长江实业公司将支付19.5亿港元(约2.51亿美元)购买新界的一块地。这块地被指定用作私人住宅建设，楼面面积最高可达22676平米。这是李嘉诚四年来首次从香港政府那里购买用于住宅建设的用地。彭博援引英文虎报称，李嘉诚拿地的价格比市场预期高了大约30%。

　　“市场预期全球流动性仍然充裕，将对近期楼价提供支持。”香港金管局在9月底发布的货币与金融稳定情况半年度报告中提及。

　　但报告同时称，美国加息的步伐和影响存在不确定性，将继续为楼市带来阻力。此外，本地经济增长放缓，以及英国脱欧的不明朗因素，也可打击市场情绪并对物业市场带来下行风险。

　　香港楼市的上涨与内地一二线房地产的火爆遥相呼应。

　　继国家统计局公布8月一线及二线热点城市房价环比增幅创逾六年新高后，新近公布的9月百城房价数据显示，新建住宅均价涨幅较8月继续扩大，北京、上海等十大城市的同比涨幅突破了21%。9月环比上涨城市占比超过80%，深圳等六个城市同比涨幅超过40%。

　　为此，全国13个地级市在国庆前后密集祭出楼市新政，涉及限购、限贷及土地供应政策。中经联盟秘书长陈云峰认为，这说明政府在给全国过热的楼市降温方面达成共识。

　　众所周知，中国的货币供应量全球第一：在经济学上，这意味着，每一张人民币在离开印钞机的那一秒钟，就开始了贬值进程。

　　在10月1日人民币正式入SDR篮子后，离岸人民币汇率马上考试走弱，目前已快速跌破6.7关口。

　　你必须与时间赛跑，与吞噬你财富价值的时间赛跑，而赛跑的唯一方式，是找个合适的地方，安放你的青春与财富。

　　而港元资产(港股和港房)的走强，只是少数人先知先觉的人的“抢跑”。

　　这是一个国民整体资产配置调整的大潮，只是一个长周期的开始。

　　重温一下那句经典偈语：很多时候，选择远比努力重要：你把你的钱安放在何处，决定了你未来的社会层级。

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