澳洲商用物业境外投资资金三分之一来自中国

郑瑟

　　近年来，随着国内房价的不断上涨，海外置业的高性价比高回报优势不断凸显，中国人海外置业又迎来了一个新高潮。而随着澳洲与中国的贸易关系加强，中国人投资澳洲的意欲也不断的呈现上升趋势。2007年至2012年间，澳洲的外国直接投资当中，中国所占比例增加了两倍，原因是投资者对房地产的兴趣浓厚，近期中国人对澳大利亚房地产的投资增长甚至超过了矿产勘探开发，形成一股“澳洲炒房潮”。

　　据《中国与澳洲-中国资金是否应投向澳洲市场》显示，截至2015年第一季度末，对澳洲物业的投资占到今年第一季度中国海外房地产投资总额的四分之一，中国投资者已成为超越美国，成为仅次于新加坡的澳洲商用物业第二大买家。

　　国内限购的日益严厉，加上中国政府颁布新法例鼓励离岸投资，大量“炒房客”转战海外房产市场，中国投资者在澳洲市场的投资活动也屡创新高。

　　高力国际澳洲新南威尔斯州际行政总裁Malcom Tyson表示：“2012年，中国人在世界各地的物业投资创下约40亿美元的新纪录，这个趋势延续至2013年。由于澳洲经济表现佳，中国人对澳洲房地产的兴趣大增。此外，澳洲在地理上接近中国，而中国和澳洲政府的规管政策转变亦令他们更容易将财富投资于澳洲。”

　　据数据显示，目前，在投资澳洲商用物业的境外资金中，有三分之一来自中国，其数额高达30亿澳元。事实上，这一趋势延续了2014年的强劲势头，2014年中国境外投资额100亿美元中的15%流向了澳洲。

　　该报告还指出，由于中国投资者普遍寻求在几个风险相对较小的市场分散海外投资风险，悉尼、墨尔本和布里斯班的CBD方圆5公里之内的物业尤为受到中国投资者的青睐，一直被视为主要投资目标。报告显示，截至2015年4月，过去一年上述区域内出售的116个项目中，中国买家占36席(其中16个位于悉尼，15个位于墨尔本，5个位于布里斯班)。

　　世邦魏理仕中国区研究部主管、执行董事陈仲伟指出：“中国游客、留学生和移民数量的不断增长，以及双边贸易关系的不断深化都促进了对澳投资的增加。以上因素为澳洲吸引外资提供了长远的支撑，并确保该强劲势头得以延续，促使澳洲在吸引中国资金的全球竞争中获得优势。”

　　“随着监管政策的进一步放宽，保险资金的不动产投资比例上限从原有的10%调高至30%，各类境外投资比例上限调至15%，中国对全球市场的投资会继续保持稳定，并伴有进一步的上升空间。”陈仲伟表示。

　　相比于商用开发项目，澳洲几大主要城市的住宅物业价值有了显着提升，收购办公物业将其改为住宅用途的例子逐渐增多。如大连万达集团购入悉尼Goldfields House商业大厦，世茂集团收购悉尼利物浦大街175号的写字楼，以及奥园集团买下悉尼伊丽莎白大街130号的写字楼。墨尔本中央商务区的几个废弃物业，如前Carlton & United 啤酒厂，被收购后有可能改为住宅用途。

　　世邦魏理仕中国区投资物业部执行董事邵律指出：“澳洲城市因其稳定的经济、发达的教育及多元的文化被海外投资者和公寓租户视为高度宜居城市。这使得开发商信心高企，来自中国的资金因此持续流入澳洲。中国投资者对于现有写字楼、零售和工业投资物业的兴趣也是有增无减，无论是高净值个人投资者还是保险公司，对澳投资兴趣都在不断增强。”

　　“最近中澳自由贸易协定的签署，两国双边贸易联系的加强，澳币相对人民币继续贬值的预期，以及受高净值投资者热捧的重大投资者签证项目(SIV)都使得投资壁垒逐渐弱化，为今后几年内中国投资者对澳持续投资奠定了坚实基础。”邵律说。

　　澳洲物业的中国投资有四大来源：

　　1.银行及金融机构

　　自中国保险监督管理委员会去年十月撤销对海外物业投资的限制后，中国各大保险公司纷纷物色离岸投资机会，对发达国家尤其感兴趣。

　　2.放眼全球的发展商

　　近年，中国的房地产发展商将投资足迹扩展至伦敦、纽约、旧金山和悉尼等主要门户城市。中国本土市场被认为较波动且受政府严格规管，投资中国以外市场有助品牌国际化，从而提高在国内的声誉。

　　3.大型国家企业及中国主权财富基金

　　中国的大型国企和主权基金亦加入投资环球房地产市场的热潮。由于国内机会有限，而且这些公司的购买力随着中国人民币走强而提高，因此海外物业资产对他们非常吸引。

　　国企上海绿地集团于今年三月首次投资澳洲，购入位于悉尼中心商业区的悉尼水务局旧址，用作发展一楝240米高的大楼，落成后将成为悉尼最高的住宅大厦。

　　4.高资产净值人士

　　海外物业投资不单吸引中国机构投资者的资金，人数日增的中国富裕高资产净值人士也在海外抢购物业。与中国公司和机构投资者一样，他们物色这类投资机会是因为国内经济增长放缓，但更重要的是中国依然只有少数可让他们投资财富的渠道。

　　虽然传媒广泛报导中国在澳洲住宅物业市场的投资增加，但统计数字显示，中国投资者也投资于广泛的商用物业资产。

　　高力国际亚洲部投资销售董事梁喜明表示：“初次投资的私人投资者可能会着眼于住宅物业，资深投资者的兴趣则较为广泛。我们接获对于各种资产类别的查询，包括农地、酿酒厂、酒店、零售店和大型办公大楼。不过，最多人查询的仍然是甲级和乙级写字楼和住宅用地。”

　　高力国际的统计数字显示，由年初至今，中国投资者单单在悉尼住宅发展用地已经投资超过6亿元，并计划在这些地点兴建近5,000个单位。

　　股市回报差和中国经济增长放缓，都令中国投资者视海外房地产为吸引的投资选择。中国国内生产总值从2011年第二季的9.5%下跌至2013年同期的7.5%，而且过去十年人民币兑海外货币升值，提高中国人的购买力，海外物业市场因而成为具吸引力的投资机会。

　　"市场越来越热，卖家热情高涨唯恐错过。"主管IvanBresic说。

　　但是她依然倾向于进行物业拍卖。"很多房子往往在拍卖中卖出更好的价钱。"

　　很多竞标者抢不过钱袋鼓鼓的投资者。有些投资者热衷于抢购整栋楼宇。一栋位于DenisonStreet,Newtown,包括4套物业的楼宇，售出价格为$2.84million--高出底价$800,000.共有30位买家参与竞争。

　　"买家是Newtown本地人，用于投资。"Richardson&WrenchBondiJunction的中介AndreFrack说。

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