房企海外投资愈挫愈勇，如何防范风险成必修课

思齐

来源：北京商报

      若说2013年是国内房企投资海外“元年”，那么2014年绝对堪称“出海潮”。

　　近日，万科进军纽约动工建造曼哈顿地标项目；碧桂园斥资7300万澳元在澳洲买地；万达一年内将在纽约、洛杉矶、旧金山等美国主要城市建设多个五星级酒店；绿地在英国、美国、加拿大、泰国、马来西亚的项目将全面启动预售，本年内海外销售目标调增至200亿元人民币……然而，房企投资海外之路也并非一帆风顺。济州岛“风波”、马航事件等表明当地法规的差异及政策变化、当地经济及楼市处于低谷、当地房地产开发投资周期长，甚至政治因素、意外事故诸多因素都制约着房企的海外发展，而如何防范风险正在成为房企出海的必修课。

　　海外投资波澜不断

　　刚刚声称成功收购纽约地标性酒店的安邦保险领导层此刻恐怕正眉头紧蹙。

　　因为美国驻联合国代表团发言人刚刚表示，美政府正就上周中国保险公司安邦以19.5亿美元从希尔顿酒店集团手中收购华尔道夫酒店一事进行审查。该发言人表示，华尔道夫酒店作为纽约地标之一，不仅是美驻联合国大使逾50年来的下榻点，也是美国政府每年9月举办宴会的所在地，突然易主令美国政府感到忧心。虽然尚不清楚美政府的审查会否影响上周的收购决议，但足以令收购过程乃至结构陡增波澜。

　　“这不是中国企业投资海外地产遇到的第一个麻烦，也不会是最后一个。”一家已投资海外地产的开发商表示，随着房企海外投资规模如潮水般爆发，麻烦与困境也必然相伴而来。

　　避险抄底上演“风暴潮”

　　即便困难重重，仍无法阻止企业投资海外的热情。

　　统计显示，2014年一季度中国房企境外投资额已达近千亿元人民币，超过去年全年投资总额。投资热点区域除美国、英国、澳大利亚外，还集中在马来西亚、韩国等东亚和东南亚国家。

　　日前，万达集团斥资10亿英镑，在英国伦敦核心区、紧邻泰晤士河投资建设的超五星级酒店和顶级河畔公馆——万达伦敦ONE即将全球公开发售。而此前，万达投资建设的芝加哥五星级酒店项目也正式启动。万达不久前表示，一年内万达还将在纽约、洛杉矶、旧金山等主要城市进行投资。截至目前，万达海外投资规模已累计超600亿元。

　　绿地集团在海外投资的野心则更为庞大。2013年进入美国市场以来，绿地已成功布局纽约、洛杉矶等重点城市。 今年公司海外总投资额将新增超过100亿美元，销售收入将超过200亿元。

　　万科在海外的投资也不甘落后，据万科董事长王石此前透露，万科计划将海外投资的比例从当前的5%提升至20%，其重点关注的城市包括旧金山、纽约和波士顿。

　　内外因推动“出海潮”

　　业内人士分析，房企出海潮的出现与政府的积极态度直接相关。从2009年开始，中国放松了本土企业海外直接投资的监管，同时也放宽了企业海外融资的相关要求。

　　同时，房地产调控政策长期以来并未大幅松绑，收紧的大环境也是促使企业投资海外的原因。

　　从经济层面，随着我国施行稳健的货币政策，已经持续十多年房地产黄金时期的国内房地产已经到了瓶颈，所以现在进入海外房地产是很好的时机。同时，目前英国、美国等海外市场底部回暖、人民币汇率升值都符合内地房企在海外抄底的投资策略。

　　从需求层面来看，高净人士投资移民意愿强，部分国家、地区提供政策优惠是驱动内地房企竞逐海外市场的外在动力。

　　胡润中国私人财富管理白皮书调查显示，中国内地的千万富豪中，46%正在考虑移民国外，14%已经移民或者正在申请移民，而家资在1亿元以上的富人中，有移民意向的人比例高达74%，这些高净值人士都是潜在客群。

　　“部分投资客投资海外可以规避国内投资风险。房企借机布局国际房地产市场，也有利于企业分担市场风险。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示。从最近几年国内房地产市场来看，土地价格持续上涨，调控周期变短对房企的利润影响越来越大，在这种情况下，预计“出海”的房企可能会继续增加。

　　房企“出海”需规避风险

　　与房企“出海”一样，风险也成为必然，部分企业也在探索规避风险经验。

　　与其他房企不同，万科出海选择了与当地公司的合作模式。“这有利于企业因避免文化差异以及对政策法规的不熟悉而面临开发风险。”万科相关人士透露，万科在北美市场的首次投资就与铁狮门成立了合资公司，共同开发美国旧金山富升街201地块的高层豪华住宅公寓项目。

　　绿地汉拿山小镇营销总监王智宇在接受北京商报记者采访时表示，对于海外开发首先是政治层面的风险，绿地尽量选择法律法规制定民主的西方国家或是社会体系比较成熟的国家。其次，从投资的安全性上，我们会选择政府项目，这样会比较安全。此外，从长远效益来说，绿地倾向选择抵御风险能力强的综合体项目。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，国内开发商出国首先面临的是拿地困境，国外土地是私有的，开发商拿地的方式和国内完全不一样，并且难度不小，有的甚至还要征得该地块周边几公里范围内人群的同意。

　　同时，业内人士提醒，在国外市场化因素大于行政化因素的背景下，国外开发更注重在制度大框架下走市场的操作流程。相比国内“重资产”模式，国外“轻资产”模式更为成熟。 此外，海外房产“购买力”是房企出海的关键，随着中国中产阶层的成长，海外投资、移民、旅游、留学的需求日益增长，能否锁定国内购买力将成房企出海成败的关键因素。