未来5年，80%的开发商必死无疑

江湖浪人

来源：天天说钱微信号



   这是最好的时代，这是最坏的时代。

　　狄更斯《双城记》的这句开场白，用在中国房地产行业身上，是那么贴切。

　　随着楼市去库存成为重要国策，在深圳这位“带头大哥”的影响下，中国楼市再次出现了“抢房”、“日光盘”等奇观。而且，这种奇观正向全国各大城市不断扩散。

　　但种种迹象表明，这可能是中国楼市的一次回光返照，或者是最后一顿晚餐。这次疯狂散场之后，绝大多数城市的楼市将彻底陷入寂静。而中国多如牛毛的房地产开发企业，将在未来5年里死亡大半，估计超过80%的企业会被淘汰。

　　原因如下：

　　1、中国房地产的“产能”过大，根本无法维持下去

　　根据国家统计局的数据，2015年全国商品住宅销售面积是11.2亿平米，未来5年即便不增长也可以累积达到56亿平米。按照人均30平米住房计算，大约可以安置1.9亿人（注意，这里没有包含小产权房、集资房、军产房）。

　　而2016年到2020年这5年间国家计划新增城镇化人口是1亿人。也就是说，如果要把56亿平米的房子卖出去，必须把城镇化速度提高一倍。

　　2015年中国城镇人口大概是7.5亿，如果再增加1.9亿人，则2020年中国城镇化率将达到68%以上。而70%的城镇化率，是中国2030年的目标。

　　换句话说，如果要喂饱中国开发商未来5年的肚子，不仅需要未来5年的食物，还需要再提前吃掉2020年到2030年的食物才行！

　　其次，从维持目前房地产规模需要的资金角度，我们也可以得出类似的结论。2015年中国房地产销售额接近9万亿，未来5年即便不增长（且不考虑通胀）都需要45万亿资金。这些资金如果70%来自银行贷款，则需要超过30万亿。这是中国的银行体系无法承担的。

　　除非央行拼命印钞，但那会带来恶性通胀，以及人民币汇率的剧烈贬值，相信国家不会这样做。

　　第三，即便为了去库存和拉动经济的需要，国家愿意把城镇化速度提高一倍，但农民工未必有在就业地买房的能力。

　　事实上，农民工和新毕业大学生的收入相对于房价过低，已经成为城镇化的重要瓶颈。

　　2、中国的非商品房库存，很可能远远超过商品房；总库存量，可能非常惊人

　　我们先看一个最近广为流传的表格：

　　这是广东省政府公布的去库存计划的表格。通过这个表格我们可以看出，仅商品房的库存，广东一个省就达到了1.6亿平方米。由此可见，全国的商品房库存到底有多大。

　　更重要的是，根据这张表格，广东全省商品房去库存任务只有400万平米，但非商品房达到了600万平米。我们或许可以据此认为，广东的非商品房库存量可能达到了2.4亿平米。2.4+1.6=4，广东全省的房屋库存量可能是惊人的4亿平米？

　　非商品房，这是些什么房子？估计是政策性住房、集资房、军产房等，但一定没有包括小产权房和违法建筑，政府不会给这些房子制定去库存的计划和任务的。

　　这样，仅广东一个省的房屋库存就超过4亿平米。如果再算上小产权房和非法建筑，就不知道有多少了。在深圳、东莞等地，小产权房和非法建筑的存量，一般来说可以达到城市总体建筑量的40%左右。

　　由此可见，“中国在为34亿城里人建房子”的说法绝非空穴来风。

　　（注：2014年，国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”有关人士曾透露，他们的课题组2013年调查12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果发现，90%以上的地级市正在规划建设新城新区。“有研究数据显示，全国新城新区规划人口达到34亿”。这个说法后来一度受到质疑。）

　　结论：

　　1、中国房地产不仅要去库存，更要去产能。目前每年超过10亿平米的竣工面积（仅商品房）是无法维持的。未来5年，房地产的蛋糕将不断缩小，大部分中小开发商必死无疑。

　　最容易死亡的开发商是这样的：开发业务集中在三四线城市，或者集中在库存量比较大的二线城市的郊区、新区，或者集中在商业地产上，或者大量使用了高成本的民间融资。

　　2、未来，绝大多数中小城市的房屋只有居住功能，总体上跑输CPI。大部分二线城市的房屋，仅仅能跑赢CPI，但会跑输给“M2增速减去GDP增速”。只有北上深三个一线城市，以及广州和极少数二线城市的中心城区住宅，其价格可能跑赢“M2增速减去GDP增速”。

　　其实，前两种情况都输给了通胀，只有第三种情况才真正战胜了通胀。

　　3、由于房地产的重要性，以及中国货币政策长期宽松，中国的楼市泡沫很难全面破裂，只会有价格的波动。

尤其是一线城市，目前看不到“人民币顶”，只能隐约看到“美元顶”。

　　事实上，国家已经在为众多必死无疑的中小开发商料理后事了。比如广东出台的“去库存”政策里就提出：

　　支持有实力、信誉好的房地产开发企业开展企业、项目的兼并重组及整合，提高产业集中度。在企业落实债权债务责任和风险可控的前提下，对被兼并企业逾期、到期的银行贷款给予展期或转贷，对兼并重组后的企业综合授信给予并购贷款支持。

　　政府连台阶都给准备好了，为什么不退出呢？所以，面对目前日渐升温的市场，我劝那些在非中心城市有项目的开发商还是识时务者为俊杰，赶快让利、去库存，然后拿着钱该干什么干什么去。如果还挺着，幻想涨价获取暴利，估计最后下场比较惨。

　　这时候，有能力和价值捂盘待涨的城市不多了。

udyji

楼主，太爱你了。












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