澳门旧楼重建拟税惠鼓励

Mary

　　行政会昨公布“重建楼宇税务优惠制度”法案

　　减成本业主负担    加快都更促发展

　　澳门重建楼宇有好消息，行政会完成讨论“重建楼宇税务优惠制度”法律草案，建议对合资格重建的楼宇豁免收取“非首置印花税”、财产转移印花税、公证及登记手续费等，解决重建楼宇“双重徵税”的问题，更有利推动旧楼重建。法案将送交立法会讨论。

　　税惠适用三类楼宇

　　行政会昨日下午三时在政府总部公布一项行政法规草案及一项法律草案。行政会发言人梁庆庭介绍“重建楼宇税务优惠制度”时表示，为减低楼宇重建成本及减轻业权人的负担，加快都市更新工作，经听取社会及都更会的意见及建议后，制订了法案。

　　重建楼宇税务优惠适用于三类楼宇，一是工务局验楼后，评定为残危或危及公共卫生或安全而须拆卸及重建楼宇，或获当局核准拆卸计划的楼宇；二、行政长官订定因有利澳门社会发展或保存文化遗产而拆卸及重建楼宇；三、其他依法作出的楼宇拆卸及重建。财政局长容光亮补充，具文化特色的建筑物重建时，亦可获得税务优惠。

　　解决双重课税问题

　　楼宇重建面临最大问题之一是“双重课税”。为了推动大厦重建，小业主通常会先把业权转移至同一发展商，待楼宇完成重建后，发展商再返还业权予小业主，当中涉及两度移转物业、双重课税问题，故社会一再要求政府出台相应的免税措施。

　　行政会昨公布的草案建议，发展商因取得或承诺取得将拆卸的不动产所有权，豁免缴纳取得非首个居住用途不动产的印花税（又称非首置印花税），但发展商须自取得旧楼之日起，三年内完成重建新楼的地基工程。

　　发展商先缴税后退

　　此外，为保障小业主的利益，建议对发展商收取的财产移转印花税、根据“印花税缴税总表”的税费、公证及登记手续费等，采取先缴后退的制度，即当重建楼获发使用准照及交给最后业权人，发展商才可申请退还相关税款。

　　三年内转业权失效

　　法案规定，小业主如从发展商处取得重建不动产的所有权或物权时，获豁免缴纳“非首置印花税”、财产移转印花税、根据“印花税缴税总表”的税费、公证及登记手续费。同时，设有“三年限售”规定，若小业主在重建楼宇使用准照发出日起，三年内移转单位，相关税务优惠即告失效，而基于继承而移转者除外。

　　法案并建议，在楼宇拆卸计划被核准前成为相关不动产的小业主，如于其后两年内，因移转不动产所有权予发展商而缴纳不动产的特别印花税，可以申请退还税款。法案建议自公布翌日起生效。

　　面积增一成补差价

　　财政局长容光亮补充，若小业主在重建楼宇后新单位实用面积超过原有单位的一成或以上，需要补交税款差价；倘若业主原持有住宅，重建后转换为商舖，则要补交物业估值差价的税款。

　　梁庆庭表示，楼宇重建时，业主移转业权予发展商，只是为了推动重建，而非真正的业权转售，故政府豁免相关印花税有其合理性，相信是次法案有助推动旧楼重建。

　　认税惠有助降低重建楼宇成本

　　谢思训：广纳意见利推都更

　　澳门都市更新委员会第一专责小组副协调员、建筑置业商会理事长谢思训表示，相信《重建楼宇税务优惠制度》法律草案对推动都更起正面作用，亦是都更过程重要的里程碑，当局在短时间内推出税务优惠值得称赞。都更会两年时间得出多项达成共识的建议呈交行政当局，得到当局从善如流，接纳推动。冀公众明白都更牵涉众多范畴，各社会阶层均持不同意见，政策层面有好的民意基础支持才能便于推行。

　　三年地基批则要快

　　政府接纳都更会委员建议，决定由政府成立全资公司推动都更。谢思训表示，推行税务优惠是都更会其中一个讨论课题，譬如一幢旧楼经过业主同意拆卸，由政府全资公司重建，先将旧的拆卸物业转名给政府公司，重建完成后有可能转给原居民或出售其他人，过程中会出现双重课税。都更会有共识不需要双重缴税，并由财政局做草案文本交给行政会讨论，行政会对文本适当修改并通过了。认为税务优惠有助降低重建楼宇交易成本，市民能从中受益。

　　法案建议发展商取得将拆卸的居住用途不动产的所有权，豁免缴纳取得非首个居住用途不动产的印花税，但发展商须自取得将拆卸的楼宇之日起三年内完成重建楼宇的地基工程。他称，三年内完成地基有可能，但要考虑现实因素，如地盘大小，有的大地盘要分期进行，那么三年是指每期三年，还是整块地三年？若果单一项目批则顺利，三年可以完成地基，但若行政方面批则拖延，有可能影响工程进度。

　　面积增业主难控制

　　法案指，小业主重建物业的实用面积增幅限制为百分之十内免税，但超过百分之十需补回税款差价。他认为，重建物业的实用面积增幅是由政府的都市更新公司或发展商决定，小业主很难控制。沿用一个单位换一个单位的想法不够灵活弹性，质疑建筑材料、方位、楼层等又是否对等？新旧单位均可以用价钱量化，不需要被面积所限制。

　　他表示，市民要明白都市更新并非开几次会议便能决定推动，过程牵涉几十年的居民、土地转让、税务、规划建筑、法律等领域，都更会讨论花了很多时间。呼吁市民要有耐性，政府计划就都市更新招标研究及公开谘询，虽然会将都市更新时间表拉长，但同时可以让公众清晰知道都市更新的程序和方向，收集到意见可供都市更新规划参考。

　　街总促降旧楼重建业权比例

　　澳门行政会完成讨论《重建楼宇税务优惠制度》法律草案，建议合资格重建的楼宇可获豁免财产转移印花税、取得印花税、公证及登记手续费等。

　　街总社会事务委员会主任陈家良对此表示欢迎，相信有助提高业主及发展商的积极性，但认为现时澳门要求百分百业权同意方可重建，才是阻碍旧楼重建的最大问题，期望特区政府尽快研究降低旧楼重建的业权比例，协助旧区居民开展楼宇重建工作。

　　难百分百业权同意

　　陈家良表示，社会多年来不断提倡将旧楼重建的有关法律“斩件立法”，避免问题一拖再拖，居民一直翘首以待，至今特区政府终于推出重建楼宇税务优惠，喜见突破。可是在现行法律规定下，若开展楼宇重建工作须取得百分百业权人的同意，这才是阻碍旧楼重建的最大问题。从街坊会过往协助居民开展楼宇重建工作的经验来看，不论是福宁大厦、钜富花园、明兴楼等个案，在联系业主、整合业权方面都存在很大困难，如单位业权人经常不在澳门、单位长期空置、联络不到业权人、涉及遗产处理等，都严重阻碍单栋楼宇重建工作的进展。故若业权比例一直不调整，旧区重建将寸步难行，尤其对于一些有潜在危险或高楼龄的物业，这是十分迫切的问题，期望特区政府持续加快步伐，研究降低旧楼重建的业权比例。

　　倡设租津暂住计划

　　同时，促政府考虑“暂住计划”，以租金津贴形式资助重建区居民自觅单位暂住；或考虑用收回的闲置土地建设“暂住房”，日后政府亦可考虑将这些“暂住房”列入公屋规划部分，待重建工作完成后可用作公屋，善用公共资源，一举两得。

　　【华发网根据澳日、澳门新闻局采编】