海外房地产“抄底”存隐忧，中国投资理念遭遇水土不服

思齐

来源：国际金融报   
   

房地产

     
    在国内房地产市场动荡不安、增速放缓、前景不明朗的情况下，很多具有投资需求的富人将目光投向了海外。目前，欧洲已基本走出危机的阴霾，米兰正在蓬勃地迎接2015年世博会，现在或是投资意大利房地产的最有利时机。近期，纷纷涌入意大利的外国投资也充分地证明了这一点

　　热衷于出海“抄底”的中国买家最近瞄准了意大利。

　　近日，据彭博社报道，米兰大教堂附近的一家著名的咖啡馆，由于税率过高，店主不得不将咖啡馆出售。“现在惟一的希望是卖给中国人。”店主Clotilde Narzisi和Luca Soliman称。

　　有意思的是，记者发现，当地的Vendereaicinesi.it网站甚至顺应形势，专门帮助意大利的房产、产品和服务招揽中国买家。从去年2月以来，该网站上贴出了近1.8万份关于企业和个人资产出售的广告，全都打算卖给中国人。

　　意大利中介商 Asia Braschi告诉《国际金融报》记者，很多米兰当地业主都想将房产或者其他业务转手卖给中国人，他们认为让慷慨的中国买家接手是“一件幸运”的事情。

　　“中国买家在全球都很出名，特别是房地产行业。我近期就接待了十几个有意投资意大利房产的中国买家。”意大利房地产经纪人Violante对记者透露，当地的房地产商非常希望有中国人来“抄底”，他们认为这将是激活当地房地产市场的方式。

　　中国买家布局全球的趋势正愈加明显。仲量联行的一项调查显示，今年上半年，中国海外房地产投资总额较2013年同期增长17%，累计金额高达54亿美元。其中，商业房地产投资额占了绝大部分，接近40亿美元，但增长主要来自住宅投资，2014年上半年，中国海外住宅项目投资总额较去年同期飙升84%，达到15亿美元。

　　那么，中国买家如此高速地在全球买房背后是否存在隐忧？又该如何将风险降到最低？

　　争相寻求中国买家

　　记者了解发现，意大利的楼市近年来并不乐观。意大利房屋协会Fiaip发布的数据显示，自2008年欧债危机爆发以来，意大利房屋价格已经累计贬值25%。2013年，意大利房屋价格依旧将贬值维持在10%左右。

　　“目前，米兰的一居室公寓每平方米的价格在2.2万元左右。这样的房价在整个欧洲都算比较低的。”米兰的房地产经纪人Monica对《国际金融报》记者坦言，虽然意大利的房价相比过去几年回升较为稳定，但是来意大利投资的海外买家仍然寥寥无几。

　　在市场冷淡的背景下，意大利当地非常欢迎“财大气粗”的中国买家。

　　“今年6月份至今，我手上的几套独栋别墅，还有几栋公寓楼都是卖给了中国买家。”Monica告诉记者，“甚至有一部分业主希望我能主动找到中国的房产投资者，因为他们在房地产投资方面一直很爽快。”

　　当然，不只是当地的楼市，意大利人也正在努力将中国买家拉入当地的其他业务。“他们是惟一还出手的买家。”意大利一家咖啡厅的老板对媒体吐槽政府的税收政策，“税负太高，现在我们每天为国家工作8个小时，剩下1个小时才是为自己工作”。

　　记者了解到，由于6年内连续遭遇3次经济衰退的打击，意大利目前失业率达12.7%，政府财务负担空前，普通意大利人难以获得融资，而逾32万生活在意大利的中国人财务状况要好得多。除此之外，意大利的破产纪录也再创新高，咨询公司Cerved集团的数据显示，今年上半年，已有超过8000家公司申请破产。

　　“在经济衰退的过程中，影响最严重的就是房地产市场。”居住在罗马郊区的Bellucci对记者感叹。很多当地人因为失业，并没有经济能力购买住房，“不少靠退休金过日子的老人只能如我一样住在郊区，而在市区内只能选择租房”。

　　值得一提的是，不仅当地人对中国买家表示了热烈欢迎，当地政府也积极推动中国人来意大利投资。

　　据悉，为鼓励中国人投资意大利公司，意大利知名媒体集团创办了一家名为“卖给中国人”的网站，专门针对中国投资者推出广告。意大利《共和报》的数据显示，中国人现在控股大约200家意大利企业。彭博社的数据表明，今年欧洲只有英国吸引的中国并购资金超过意大利。

　　彭博社数据显示，中国今年的全球跨国并购将超过543亿美元，增长35%。根据欧洲中央银行的统计，从2006年到2012年，来自中国的直接投资增长了3倍，资本投资增加了60%。

　　“中国人正在买下意大利。不过，这对于意大利政府和当地民众来说，是非常乐意看到的事情。”Monica说。

　　缘何相中意大利

　　那么，意大利究竟有何魅力吸引中国买家入场？

　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受《国际金融报》记者采访时指出，虽然一般的投资者大多将投资聚焦于意大利的时尚产业、机械制造业以及工业设备等产业。但是，投资意大利房产也未尝不是一步好棋。

　　“这主要是基于未来升值的潜在预期。债务危机使意大利房产价值有所缩水，如今欧洲经济逐渐复苏，房地产市场必然会出现复苏的情况，早日进入意大利将更有利于占有资源。”殷旭飞说。

　　近年来，中国对外房地产投资规模呈现井喷式增长。房地产服务公司高力国际的一份数据显示，2013年，中国对外房地产投资总额接近160亿美元，而今年前8个月，这一数字就已经高达85亿美元。而在6年前，中国对外房地产投资规模还只有约7000万美元。

　　“现阶段优质房地产资产的价格一路飙升，纽约、伦敦或者巴黎等门户城市黄金地段出租率达100%、租金回报稳定的写字楼、商铺或住宅物业的竞争十分激烈。这让一些中东主权基金和规模较小的私募基金都感到明显的压力。”普衡律师事务所全球房地产业务部总监Philip Feder坦言。

　　“和当初日本投资者进军美国房地产市场不同，我们发现如今很多亚洲的投资者，尤其是那些来自中国和韩国的机构和房产商，他们通常拥有雄厚的资金实力来完成这些庞大的交易，甚至不需要融资。”Philip Feder表示。

　　目前，中国投资者已成为纽约、伦敦和澳大利亚房地产的最大外国买主。根据标准普尔资本智商的数据，全球营收最高的10家上市房地产开发商中，有7家是中国内地企业。

　　“如今，中国企业投资海外房产的趋势已经进入了白热化的阶段。”国内一家房地产负责人告诉记者。

　　对中国买家来说，如此大规模海外投资背后的根本原因是：国内房地产政策收紧和变化。政策的收紧让诸多投资者都将眼光放在了相对稳定且性价比极高的海外地产投资市场。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷在接受《国际金融报》记者采访时指出，房企出海更多的是国内市场饱和，无法满足这些千亿级别以上集团的增长幅度。

　　“如今，国内市场的天花板已经满足不了那些大型房企的胃口。选择去海外投资，来分流他们增长额是正常的现象。”在欧阳捷看来，投资意大利不过是中国买家布局全球的其中一步而已。对比中国投资者在其他国家的房产布局，意大利的房地产市场不过是小小的一笔投资。

　　“如果意大利市场有足够的增值潜能，迎来的将是中国买家们更为疯狂的‘抄底’行动。”Monica表示，中国投资者一直非常具有投资眼光。

　　布局背后存隐忧

　　当然，海外投资背后往往存在不少风险。

　　以中国保险公司安邦以19.5亿美元从希尔顿收购华尔道夫酒店一事为例，美国驻联合国代表团发言人Kurits Cooper近日表示，美国政府正就该交易进行审查。对于纽约地标酒店被中国公司纳入麾下，美国政府显得很纠结。

　　业内人士指出，一旦进入“审查”就意味着这项交易之间会出现其他的变数。“比如税收，最恶劣的结果就是交易取消。之前韩国济州岛上中国投资的地产项目被喊停就是前车之鉴。”一位地产商说。

　　欧阳捷认为，这样的情况对于海外房地产投资来说，是非常“正常”的事情。“与国内市场相比，海外的房地产金融市场制度更加健全。”欧阳捷称。

　　房地产独立经纪人Jeff告诉记者，自2012年以来，美国、英国等国家的房地产市场逐渐回暖，当地政府出台大量政策鼓励本土开发商和外国投资人共同参与房地产投资。宽松的政策制度和回暖的市场，吸引大量的资本进入市场。

　　“如今，在国内房地产市场已经恢复活力的情况下，这些国家需要的是利用新的房地产政策控制过热的房产投资市场。”Jeff说，“很多国家将房价上涨、泡沫凸显归咎于中国买家，这样的说法显然有些不公平，可是中国以往的海外房地产投资模式也确实需要一定的改进。野蛮粗暴的圈地模式要结束了”。

　　与此同时，记者从一位美国房产投资人士那儿了解到，很多中国投资者到国外遇到的最大问题就是不了解国外的法律政策、生活习性、企业运作方式、金融市场等。

　　“这样一来，很多中国投资者‘出海’都处于非常被动的状态，甚至会被‘忽悠’收购一些海外本土机构不看好的项目。而错误的投资不仅增加资金成本，也会给后续的项目处理带来很多困难。”上述投资人士指出。

　　在欧阳捷看来，中国的投资理念放到海外房地产市场有些水土不服。

　　殷旭飞也表示，中国过度地投资海外确实有很多弊端，这必然会导致国际舆论压力加大，同时也潜存很大的投资风险。“投资者投资海外房产或者其他产业，应该认真评估该项目并多了解当地法律、政策等。”殷旭飞说。

　　那么，我们又该如何解决这些“水土不服”的问题？

　　“主要还是要让中国投资者学会观念的转变。”欧阳捷直言，首先，必须邀请专业的、并且对国内外环境均非常了解的人士或机构来帮助自己选择合适的物业，或指派对当地比较了解的人来参与项目的管理。

　　欧阳捷还指出，因为海外房地产市场已经趋于成熟，所以海外房地产投资实际的投资回报并不是特别高，处于一个较为适中的水平。所以，房企出海选择项目时，需要根据不同的项目做针对性的处理，比如想长期持有，建议收购一些稳定物业，比如写字楼和公寓，其回报比较稳定，风险较低。

　　“在海外，不同的国家经济状况差异甚大，不同国家在房地产领域的机会也不一样，有回报肯定存在风险。虽然近几年为了吸引各国投资人，不少国家都出台相应的政策帮助海外投资人到本土投资物业，这对刺激当地经济发展起到有效的作用。”不过，Jeff指出，经济有周期，下一个转折点是什么时候，投资者们还需要仔细观察。

　　Jeff还建议，由于海外投资陷阱不少，中国企业和个人赴海外投资房产时，如果对一个地方的环境不是特别了解，最好聘请当地专业的人士来管理项目，尽量不要单独去管理。“如果不是打算持有自用，投资者可以通过参股的方式与海外机构共同管理海外项目，而非绝对控股。这样可以降低一些投资风险。”Jeff说。

　　转向综合性投资

　　“其实，我们应该对中国投资海外的趋势抱有一定的信心。”伦敦房地产经纪人李艾伦是一位华裔英国人，她认为，虽然中国投资海外房地产的背后隐忧凸显，可是未来发展依旧是乐观的。

　　“不管是近期投资伦敦的一些房地产项目，还是在投资意大利的行为中都体现了中国买家已经开始走综合性投资的道路。”李艾伦表示，这就说明国内的房企投资已经开始走向成熟。

　　据记者了解，高端住宅一般都是中国买家海外置业的首选。研究数据显示，美国房地产市场的中国买家，有近76%是现金购房，房屋类型中独栋别墅占70%，其他分别是连排别墅、公寓和商业地产（仅占5%），其中主要用于自住的仅占39%。

　　因为青睐豪宅，中国购房者在美国买房的平均价格也较高。美国现有房屋的平均价格为24.7万美元，而国际销售价格为39.6万美元。美国加州的一位华人房地产经纪人称，中国人普遍喜欢豪宅，有的美国开发商就投其所好，专门建造一批比当地房子贵得多的豪宅卖给中国人。

　　在欧阳捷看来，中国购房者对海外房地产市场的热情，与中国开发商对美国的兴趣相辅相成。“因为一些开发商们主要销售对象仍然是在美华人和内地人，随着这些房子的上市，中国买家在海外购房金额仍将持续上升。”欧阳捷说。

　　不过，随着各方面投资市场的日益成熟，中国房企并不满足于在海外买地盖楼，而是希望能在海外市场实现转型。除了热衷高端住宅之外，中国房企如今还对综合性的大型项目表现出极大兴趣，试图从单纯盖楼转型为“生活方式创造者”。

　　比如，中国房企万达除了投资开发公寓项目之外，还将海外投资的重点放在了酒店项目和综合类地标项目上。以万达为例，公开资料显示，继英国伦敦、西班牙马德里、美国芝加哥等地之后，今年8月，万达在澳大利亚完成了对黄金海岸市珠宝三塔项目的并购，并计划建一栋五星级酒店和两栋销售型酒店式公寓。据悉，这是万达在海外布局的第五个五星级酒店。

　　万达集团董事长王健林称，一年内万达还将在纽约、洛杉矶、旧金山等美国主要城市进行五星级酒店投资。到2020年，万达将在世界12至15个主要城市建设万达品牌的五星级酒店，打造具有国际影响力的中国高端酒店品牌。

　　无独有偶，近两年来不断加大海外投资力度的中国绿地集团也对综合类项目情有独钟。今年，绿地收购、投资的海外项目几乎都是集酒店、高端住宅、商场于一体的综合性大型项目。

　　“由此可见，成熟的大型中国房地产开发商也在加速布局国际化战略。”Jeff表示，在“吃了亏”之后，那些房企们也会懂得总结经验教训。如今，这些集团更倾向于与当地开发商携手合作，以合资企业的形式完成项目开发。

　　“中国房企开始意识到要在国外完成大规模项目，有必要与当地合作伙伴联手，后者有助于顺利解决复杂的政府审批、环境审核和劳工问题。”有媒体观点指出。

　　与此同时，记者还了解到，一些机构投资者也在积极部署海外房地产投资，在当地设定一些专门的投资点。“就如同在那里设定一个办事处，并且与当地政府保持长远的合作关系。”一位投资机构的相关负责人指出。

　　“其实，国内的投资者也在寻找更高收益和回报的投资机会，所以他们会逐步转向其他相关产业投资。据我所知，一些中国投资商甚至对农业用地和林业资源相关的地产投资有一定的兴趣。”Jeff透露。

思齐

通过与当地企业合作，合资，外包给当地企业，投资之前提前市场调查，对海外市场进行充分的评估与市场分析等都是解决海外投资“水土不服”的一些办法。

思齐

中国企业海外房企投资的原因之一是中国房地产市场的冷却。海外投资的目的是资产增值，在投资之前要做足功课，如投资市场环境如何等，做一名机智的投资者，“土大款”的作风不利于长期海外投资与合作。